相続登記に権利証は必要？見つからない場合はどうする？
「父が亡くなったので実家の相続登記をしたいけれど、権利証が見つからない」
「権利証を紛失していたら、不動産の名義変更はできないの？」
「権利証は再発行してもらえる？」
相続登記の準備をしていると、このような疑問が出てくることがあります。
不動産の権利証は大切な書類というイメージがありますから、見つからないと心配になるかもしれません。
しかし、相続登記では、原則として亡くなった方の権利証は必要ありません。
そのため、権利証が見つからなくても、通常は相続登記を進めることができます。
ただし、例外的に権利証が重要な資料になる場合もあります。
今回は、相続登記と権利証の関係について説明します。
① そもそも権利証とは？
一般に「権利証」と呼ばれているものには、主に次の2種類があります。
登記済証（いわゆる昔の権利証）
従来の登記制度で、不動産の所有権取得などの登記が完了した際に交付されていた書類です。
登記済という法務局の印が押された書類などが該当します。
登記識別情報
2005年の不動産登記法改正によって導入された制度です。
登記識別情報は、不動産や登記名義人ごとに定められる12桁の英数字などからなる情報です。
書面で通知された場合には「登記識別情報通知書」という名称の書類になっています。
いずれも、所有者が将来、不動産を売却するなどして登記申請を行う際に、本人確認のために使用されるものです。
なお、古い登記済証も、現在の登記手続きで必要に応じて利用することができます。
② 相続登記では権利証がなくても大丈夫？
結論として、通常の相続登記では、亡くなった方の権利証を提出する必要はありません。
例えば、父が亡くなり、父名義の自宅を長男が相続する場合です。
父が生前に取得した不動産の権利証が見つからなかったとしても、原則として相続登記は可能です。
その理由は、相続による所有権の移転が、売買などとは異なる仕組みだからです。
不動産の売買では、売主と買主が登記手続きに関与し、通常、売主の登記識別情報などが必要になります。
一方、相続は所有者の死亡によって発生します。
亡くなった所有者自身が登記申請を行うわけではないため、通常の相続登記では、亡くなった方の登記識別情報などの提出は求められません。
ただし、遺言による遺贈など、通常の相続登記とは異なる登記の場合には、必要書類が変わることがあります。
③ 権利証がなくても、どうやって所有者を確認する？
不動産の所有者が誰なのかは、法務局に備えられている登記記録で確認できます。
例えば、父が所有していた土地について登記事項証明書を取得すると、所有権の登記名義人として父の住所や氏名が記載されています。
相続登記では、登記記録上の所有者と、亡くなった方が同一人物であることを確認します。
また、戸籍謄本などによって死亡の事実や相続関係を確認します。
そのため、権利証が見つからない場合でも、登記事項証明書や戸籍などの必要書類をそろえることで、相続登記を進めることができます。
④ 相続登記では、どんな書類が必要？
権利証が不要であっても、相続登記には別の書類が必要です。
例えば、遺言書がなく、相続人全員の遺産分割協議によって不動産の取得者を決める場合には、一般的に次のような書類を使用します。
亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本等
相続人の戸籍謄本
亡くなった方の住民票の除票や戸籍の附票など
不動産を取得する相続人の住民票など
遺産分割協議書
相続人の印鑑証明書
固定資産評価額を確認できる資料
ただし、必要書類は相続の内容によって異なります。
例えば、有効な遺言書に基づいて相続登記をする場合には、遺産分割協議書が不要になることがあります。
また、法定相続情報一覧図を利用することで、戸籍一式の提出を省略できる場合もあります。
⑤ 例外的に権利証が必要になる場合とは？
ここは注意したいところです。
通常の相続登記では権利証は不要ですが、登記記録上の所有者と亡くなった方が同一人物であることを証明するため、権利証が役立つ場合があります。
例えば、父が40年前に自宅を購入し、その後、何度か引っ越していた場合です。
不動産の登記記録に記載されている住所は、40年前の住所のままになっています。
しかし、父が亡くなったときの住所は別の場所です。
このような場合には、住民票の除票や戸籍の附票などを利用して、登記記録上の住所から死亡時の住所までのつながりを確認します。
ところが、古い住所の記録が保存期間の経過などによって取得できないことがあります。
この場合、亡くなった方と登記名義人が同一人物であることを確認するため、登記済証などを補助的な資料として使用することがあります。
つまり、通常の相続登記に必要だから提出するのではなく、本人の同一性を確認するために必要となる場合があるのです。
⑥ 住所がつながらず、権利証も見つからない場合は？
では、登記記録上の住所と死亡時の住所がつながらず、権利証も見つからない場合には、相続登記ができなくなるのでしょうか。
必ずしもそうではありません。
例えば、次のような資料を利用して、亡くなった方と登記名義人の同一性を確認する方法が考えられます。
取得可能な住民票の除票
戸籍の附票
不在住証明書や不在籍証明書
固定資産税に関する資料
相続人の上申書など
ただし、これらの資料を提出すれば必ず相続登記ができるというわけではありません。
必要となる資料の組合せは、登記記録や戸籍、住所の変遷などによって異なります。
また、法務局での確認が必要になる場合もあります。
特に、何十年も相続登記がされていない不動産では、住所の記録が残っていないこともあるため、慎重な確認が必要です。
⑦ 権利証を紛失したら再発行してもらえる？
権利証を紛失した場合、法務局で再発行してもらえると思われるかもしれません。
しかし、登記済証や登記識別情報は、原則として再発行・再通知を受けることができません。
登記済証や登記識別情報は、登記が完了した際に交付・通知されるものだからです。
では、権利証をなくしたら不動産の所有権まで失ってしまうのでしょうか。
もちろん、そのようなことはありません。
権利証を紛失しても、不動産の所有権がなくなるわけではありません。
登記記録上の所有者が、権利証の紛失だけを理由に変更されることもありません。
また、将来その不動産を売却する場合などに、権利証が見つからなくても、事前通知制度や資格者代理人による本人確認情報の提供など、別の方法によって登記を進められる場合があります。
ただし、通常の相続登記では、そもそも亡くなった方の権利証が原則として不要です。
そのため、相続登記のために権利証を再発行してもらわなければならないと考える必要はありません。
⑧ 権利証がない場合、不動産の調査はどうする？
権利証が見つからないときには、亡くなった方がどの不動産を所有していたのか分からない場合もあります。
例えば、
「父が自宅以外にも土地を持っていたようだが、場所が分からない」
「固定資産税の通知はあるけれど、権利証が見つからない」
という場合です。
このようなときには、まず固定資産税の納税通知書や課税明細書などを確認します。
不動産の所在地が分かれば、登記事項証明書を取得して所有者などを確認することができます。
また、市区町村の名寄帳を利用して、不動産の情報を確認できる場合もあります。
ただし、名寄帳だけで、亡くなった方の所有不動産が全国すべて確認できるわけではありません。
権利証が見つからない場合には、登記のための書類がないことと、そもそも所有不動産が把握できていないことを区別して考える必要があります。
⑨ 相続登記が終わったら、新しい権利証はもらえる？
相続登記が完了すると、不動産を取得した相続人に、新たな登記識別情報が通知されるのが通常です。
例えば、父名義の自宅を長男が相続し、長男名義への所有権移転登記が完了した場合です。
この場合、申請人となった長男に対し、登記識別情報が通知されます。
登記識別情報は、将来、その不動産を売却する場合などに必要となることがあります。
そのため、通知書を受け取ったら、大切に保管しておくことが重要です。
なお、登記識別情報の通知を希望しない旨の申出をした場合など、通知されないこともあります。
また、登記識別情報は再通知されないため、保管には十分注意したいところです。
⑩ 権利証がなくても相続登記の期限は変わらない
最後に、相続登記の義務化についても確認しておきましょう。
2024年4月1日から、相続登記が義務化されています。
不動産を相続によって取得したことを知った日から、原則として3年以内に相続登記を申請する必要があります。
また、2024年4月1日より前に発生した相続についても義務化の対象となり、以前から不動産の取得を知っていた場合には、原則として2027年3月31日までに相続登記を申請する必要があります。
正当な理由なく義務に違反した場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。
権利証が見つからないからといって、それだけで相続登記を長期間放置しないことが大切です。
まとめ
相続登記では、原則として亡くなった方の権利証は必要ありません。
今回のポイントを整理すると、
相続登記では、亡くなった方の権利証は原則として不要
権利証には、従来の登記済証と現在の登記識別情報がある
権利証がなくても、戸籍や登記関係の資料などで相続登記を進められる
登記記録上の住所と死亡時の住所がつながらない場合には、権利証が役立つことがある
権利証がなくても、別の資料によって同一性を証明できる場合がある
権利証を紛失しても、所有権が失われるわけではない
権利証は原則として再発行されない
相続登記が完了すると、新しい登記識別情報が通知されるのが通常
権利証が見つからなくても、相続登記の義務化による期限に注意する
ということになります。
権利証が見つからないと、不動産の相続登記ができないのではないかと心配になるかもしれません。
しかし、通常の相続登記では、亡くなった方の権利証は必要ありません。
まずは登記事項証明書を取得し、登記記録上の所有者や住所を確認することが大切です。
そのうえで、戸籍などの必要書類を整理し、相続登記を進めていくことになります。
