登記事項証明書の見方｜表題部・甲区・乙区には何が書かれている？
「父が亡くなったので、自宅の登記事項証明書を取得したけれど、見方が分からない」
「甲区や乙区には何が書かれているの？」
「登記事項証明書を見れば、本当に父の不動産なのか確認できる？」
不動産の相続登記を進める際には、登記事項証明書を確認することが基本になります。
しかし、実際に取得してみると、表題部・甲区・乙区といった聞き慣れない言葉が並んでいます。
また、過去の所有者の名前や住宅ローンの抵当権などが記載されていることもあり、どの部分を確認すればよいのか分からないこともあるでしょう。
今回は、不動産の登記事項証明書の基本的な見方と、相続手続きで確認しておきたいポイントについて説明します。
① 登記事項証明書とは？
登記事項証明書とは、法務局に記録されている不動産の登記事項を証明する書類です。
土地や建物について、主に次のような情報を確認できます。
不動産がどこにあるのか
土地や建物の種類・面積
登記上の所有者は誰なのか
どのような原因で所有権を取得したのか
抵当権などが設定されているか
共有者がいる場合、それぞれの持分はいくらか
以前は「登記簿謄本」という呼び方が一般的でした。
現在は登記記録がコンピューターで管理されており、その内容を証明する書類を「登記事項証明書」と呼んでいます。
日常会話では、現在でも登記簿謄本という言葉が使われることがあります。
② 登記事項証明書は大きく3つに分かれている
登記事項証明書は、基本的に次の部分から構成されています。
表題部（ひょうだいぶ）
不動産の所在や面積など、土地・建物の物理的な状況を記録する部分です。
権利部（甲区・こうく）
所有権に関する事項を記録する部分です。
権利部（乙区・おつく）
抵当権など、所有権以外の権利に関する事項を記録する部分です。
簡単に整理すると、
表題部：どのような不動産なのか
甲区：登記上の所有者は誰なのか
乙区：抵当権などが付いているか
という見方になります。
ただし、すべての不動産で甲区と乙区の両方に記録があるとは限りません。
例えば、抵当権などの登記がなければ、乙区が存在しない場合もあります。
③ 表題部には何が書かれている？
まず、表題部を見てみましょう。
表題部には、不動産そのものの情報が記録されています。
土地の場合には、一般的に次の項目があります。
所在
土地が所在する市区町村や町名などが記録されています。
地番
その土地を特定するための番号です。
地目
土地の主な用途による区分です。
例えば、宅地・田・畑・山林・雑種地などがあります。
地積
登記記録上の土地の面積です。
例えば、地積が「150.25㎡」と記載されていれば、登記上の面積が150.25平方メートルであることを示しています。
一方、建物の表題部には、主に次のような項目があります。
所在
家屋番号
種類
構造
床面積
例えば、種類が「居宅」、構造が「木造瓦葺2階建」と記載されていれば、住宅として登記されている木造2階建ての建物であることが分かります。
なお、表題部に記録されている面積や地目などが、必ずしも現在の現地の状況と一致しているとは限りません。
④ 住所と地番は同じではない
表題部を見る際に、特に注意したいのが地番です。
例えば、普段使っている自宅の住所が、
「〇〇市〇〇町一丁目5番10号」
だったとします。
しかし、土地の登記事項証明書には、
「〇〇市〇〇町一丁目12番3」
と記載されていることがあります。
これは、普段使っている住居表示と、不動産登記で使用する地番が異なるためです。
そのため、自宅の住所を知っていても、土地の地番が分からないことがあります。
登記事項証明書を取得する場合には、土地なら地番、建物なら家屋番号を確認する必要があります。
固定資産税の納税通知書や課税明細書などが、地番や家屋番号を調べる手掛かりになる場合もあります。
また、自宅の敷地が複数の土地に分かれていることもあります。
一つの住所だからといって、登記上の土地も必ず1筆とは限りません。
相続登記では、対象となる土地や建物に漏れがないかを確認することが大切です。
⑤ 甲区には何が書かれている？
続いて、権利部の甲区です。
甲区には、所有権に関する事項が記録されています。
例えば、次のような情報を確認できます。
所有権の登記名義人
所有者の住所と氏名
所有権を取得した原因
所有権の登記に関する受付年月日・受付番号
共有者がいる場合の持分
例えば、甲区に次のような記載があったとします。
【記載例】
登記の目的：所有権移転
原因：平成20年5月10日売買
所有者：〇〇市〇〇町一丁目5番10号 山田太郎
この場合、山田太郎さんが売買を原因として所有権移転登記を受けたことが分かります。
一方、原因に「相続」と記載されていれば、相続によって所有権が移転したことを示しています。
なお、甲区には、所有権の移転だけでなく、差押えや仮処分など、所有権に関係する登記が記録されることもあります。
そのため、甲区は単に所有者の名前だけを確認する場所ではありません。
⑥ 相続登記では甲区のどこを見る？
例えば、父が亡くなり、父名義の自宅を長男が相続する場合です。
まず甲区を確認して、登記上の所有者が父になっているかを調べます。
このとき、注意したいのが住所です。
登記事項証明書に記載されている父の住所が、死亡時の住所と異なることがあります。
例えば、父が30年前に自宅を購入した際の住所が、そのまま登記記録に残っている場合です。
相続登記では、登記名義人と亡くなった父が同一人物であることを確認する必要があります。
そのため、住民票の除票や戸籍の附票などを利用して、住所のつながりを確認します。
また、父がすでに亡くなっているにもかかわらず、甲区にはそのまま父の名前が記載されていることもあります。
これは、相続登記がまだ行われていないためです。
人が亡くなっただけでは、不動産の登記名義が自動的に相続人へ変更されるわけではありません。
⑦ 甲区で共有名義になっている場合は？
甲区には、一人だけでなく、複数の所有者が記載されていることがあります。
例えば、次のような場合です。
父：持分2分の1
母：持分2分の1
これは、父と母がそれぞれ2分の1ずつ所有権の持分を有していることを示しています。
この状態で父が亡くなった場合、相続の対象になるのは、原則として父の持分2分の1です。
母がもともと所有している持分2分の1まで、父の相続財産になるわけではありません。
また、父が単独所有していると思っていた土地が、実際には兄弟との共有名義だったというケースもあります。
その場合には、父が所有していた持分がどれだけなのかを確認する必要があります。
相続登記では、所有者の氏名だけでなく、共有持分も必ず確認しておきたいところです。
⑧ 乙区には何が書かれている？
最後に、権利部の乙区です。
乙区には、抵当権など、所有権以外の権利に関する登記が記録されています。
代表的なものは、次のような登記です。
抵当権設定登記
根抵当権設定登記
地上権設定登記
地役権設定登記
賃借権設定登記
例えば、父が住宅ローンを利用して自宅を購入した場合です。
金融機関が自宅に抵当権を設定していれば、通常、その内容が乙区に記録されています。
抵当権設定登記には、例えば次のような事項が記載されます。
債権額
債務者
抵当権者
設定の原因や日付
ただし、乙区に記載されている債権額は、登記された担保権の内容を示すものであり、現在の住宅ローン残高をそのまま表しているわけではありません。
残債務がいくらあるのかは、金融機関などへの確認が必要になります。
⑨ 住宅ローンを完済していても抵当権が残っている？
ここは、相続登記の際に注意したいところです。
例えば、父が住宅ローンを完済してから10年以上経過していたとします。
しかし、登記事項証明書の乙区を確認すると、銀行の抵当権が残っていました。
このようなことは起こり得ます。
住宅ローンを完済しても、抵当権の登記が自動的に抹消されるわけではないためです。
抵当権の登記をなくすには、原則として抵当権抹消登記が必要になります。
また、全部事項証明書には、過去に抹消された抵当権の記録も表示されることがあります。
そのため、単に乙区に抵当権の記載があるからといって、現在も有効な抵当権が残っているとは限りません。
抹消登記の有無や、抹消された登記事項を示す下線などを確認する必要があります。
住宅ローンを完済したかどうかと、抵当権の登記が抹消されているかどうかは、分けて確認することが大切です。
⑩ 全部事項証明書と現在事項証明書の違いは？
登記事項証明書には、いくつかの種類があります。
その中で、よく利用されるのが「全部事項証明書」と「現在事項証明書」です。
全部事項証明書
現在の登記記録に記録されている事項を、抹消された事項も含めて確認できる証明書です。
例えば、過去の所有権移転の履歴や、抹消された抵当権などを確認できます。
現在事項証明書
現在効力を有する登記事項を中心に確認するための証明書です。
例えば、現在の所有者や、現在有効な抵当権などを確認したい場合に利用します。
相続登記の準備では、現在の所有者だけでなく、過去の登記の経緯を確認する必要があることもあります。
そのため、最初の調査では全部事項証明書を取得しておくと、確認しやすい場合があります。
なお、過去に閉鎖された登記記録まで調べたい場合には、閉鎖事項証明書などが必要になることもあります。
⑪ 登記事項証明書は誰でも取得できる？
登記事項証明書は、原則として誰でも交付を請求できます。
不動産の所有者本人や相続人だけに限られるわけではありません。
例えば、
「父名義の不動産を確認したい」
「購入を検討している土地の所有者を調べたい」
という場合でも取得できます。
取得方法には、主に次のようなものがあります。
法務局の窓口で請求する
郵送で請求する
インターネットで交付請求する
オンラインで交付請求した場合には、証明書を郵送で受け取る方法や、指定した法務局の窓口で受け取る方法があります。
また、証明書の交付までは不要で、登記情報の内容を確認したいだけの場合には、登記情報提供サービスを利用する方法もあります。
ただし、登記情報提供サービスで取得したPDFには登記官の認証文や公印が付かないため、登記事項証明書そのものとは異なります。
提出先で正式な証明書が必要な場合には、登記事項証明書を取得する必要があります。
⑫ 登記事項証明書だけで所有不動産をすべて確認できる？
登記事項証明書は、基本的に一つの土地や建物ごとに確認するものです。
そのため、父名義の自宅の土地について証明書を取得しただけでは、父が所有している不動産をすべて把握できたとは限りません。
例えば、次のような不動産が別に存在する可能性があります。
自宅の建物
自宅敷地の別の土地
私道部分の共有持分
離れた場所にある駐車場
地方にある山林や農地
特に、自宅の前面道路に共有持分がある場合や、敷地が複数の地番に分かれている場合には注意が必要です。
固定資産税の課税明細書なども確認し、相続登記の対象となる不動産に漏れがないかを調べます。
また、登記事項証明書の情報が、現在の現地の状況と完全に一致しているとは限りません。
必要に応じて、公図や地積測量図、建物図面などを確認することもあります。
まとめ
登記事項証明書は、不動産の状況や権利関係を確認するための基本的な書類です。
今回のポイントを整理すると、
表題部には、不動産の所在や面積などが記録されている
甲区には、所有権に関する事項が記録されている
乙区には、抵当権など所有権以外の権利が記録されている
土地の地番と普段使っている住所は異なることがある
甲区では、所有者の氏名だけでなく住所や共有持分も確認する
住宅ローンを完済していても、抵当権の登記が残っていることがある
全部事項証明書では、抹消された登記事項も確認できる
登記事項証明書は原則として誰でも取得できる
相続登記では、不動産の記載漏れにも注意が必要
ということになります。
登記事項証明書は、最初は難しそうに見えるかもしれません。
しかし、「表題部は不動産の情報」「甲区は所有権」「乙区は抵当権など」という基本を押さえておけば、何が記録されているのか理解しやすくなります。
相続登記を進める場合には、まず登記事項証明書を確認し、所有者の名義や持分、抵当権などの状況を把握することが大切です。
参考資料
