相続登記を放置するとどうなる？2027年3月31日の期限と10万円以下の過料
「実家が亡くなった父の名義のままになっている」
「祖父が亡くなって何十年も経つけれど、相続登記をしていない」
という方もいらっしゃると思います。
以前は、相続登記をいつまでにしなければならないという期限はありませんでした。
しかし、2024年4月1日から相続登記が義務化されています。
さらに注意したいのは、2024年4月1日以降に発生した相続だけが対象ではないということです。
2024年4月1日より前に発生した相続についても、相続登記がされていない不動産は義務化の対象になります。
今回は、相続登記をそのままにしておくとどうなるのか、期限や過料、相続人申告登記について説明します。
相続登記は「3年以内」が原則です
相続によって不動産を取得した相続人は、
自分のために相続が開始したことを知り、かつ、その不動産を相続したことを知った日から3年以内
に相続登記を申請することが原則として義務付けられています。
例えば、父が亡くなり、自宅の土地・建物を自分が相続することを知った場合には、その時点を基準として3年以内に相続登記をする必要があります。
昔の相続にも期限があります
ここは特に注意が必要です。
2024年4月1日より前に発生した相続についても、まだ相続登記をしていない場合には義務化の対象になります。
2024年4月1日より前から相続したことを知っていた不動産については、
2027年（令和9年）3月31日まで
に相続登記をする必要があります。
この記事を書いている2026年9月時点では、期限まで半年ほどです。
「昔の相続だから関係ない」
というわけではありません。
むしろ、長期間そのままになっている不動産ほど、戸籍の収集や相続関係の確認に時間がかかることがありますので、早めに確認しておいた方が安心です。
相続登記をしないと10万円の罰金？
「相続登記をしなければ10万円の罰金がかかる」
という話を聞かれたことがあるかもしれません。
正確には、正当な理由なく相続登記の申請義務に違反した場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
「罰金」ではなく「過料」です。
また、期限を1日過ぎたから自動的に10万円を支払う、という制度でもありません。
法務省の案内では、登記官が相続登記の義務違反を把握した場合、まず登記をするよう催告を行い、それでも正当な理由なく申請されなかった場合に裁判所へ通知する仕組みとなっています。
最終的に過料を科すかどうか、またその金額については裁判所が判断します。
ですから、
「期限を過ぎた瞬間に10万円」
という理解は正確ではありません。
とはいえ、法律上の義務であることには変わりませんので、期限内に対応しておくことが基本です。
「正当な理由」がある場合は？
事情によっては、期限内に相続登記をすることが難しいこともあります。
法務省は、「正当な理由」が認められる例として、
・数次相続が発生して相続人が非常に多く、戸籍収集などに時間がかかる場合
・遺言の有効性などについて争いがある場合
・重い病気などの事情がある場合
・DV被害などの事情がある場合
・経済的に困窮している場合
などを挙げています。
ただし、正当な理由に当たるかどうかは、具体的な事情に応じて判断されます。
遺産分割が決まっていない場合はどうする？
相続登記の義務化について、
「相続人同士で話し合いがまとまらないから登記できない」
というケースもあります。
そこで設けられたのが、相続人申告登記という制度です。
相続人申告登記は、自分が登記名義人の相続人であることなどを法務局へ申し出ることによって、相続登記の基本的な申請義務を簡易に履行するための制度です。
特定の相続人が単独で申し出ることもできます。
例えば、
「相続人は分かっているが、誰が不動産を取得するかまだ決まっていない」
という場合には、期限との関係で相続人申告登記を検討することがあります。
相続人申告登記をすれば、それで全部終わり？
ここは注意が必要です。
相続人申告登記は、通常の相続登記そのものではありません。
相続した不動産についての最終的な権利関係を登記するものではないため、相続人申告登記をしただけでは、その不動産を売却したり、抵当権を設定したりすることはできません。
また、その後に遺産分割が成立した場合には、原則として遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に沿った相続登記をする必要があります。
つまり、相続人申告登記は、
「とりあえず名義変更を済ませる制度」ではなく、期限内に申請義務を履行するための簡易な制度
と考えた方が分かりやすいでしょう。
放置すると相続人が増えてしまうことがあります
過料だけが問題ではありません。
相続登記を長期間放置すると、その間に相続人が亡くなり、さらに次の相続が発生することがあります。
例えば、
祖父が亡くなる
↓
相続登記をしない
↓
祖父の子どもも亡くなる
↓
その子どもの配偶者や子へ相続が発生する
というように相続が重なっていきます。
これを数次相続といいます。
相続が何代にもわたると、相続人の人数が増え、集める戸籍も増えていきます。
現在であれば兄弟2人で話し合えば済む案件でも、長期間放置した結果、甥・姪などを含めて多数の相続人との手続きが必要になることがあります。
相続登記は、時間が経てば簡単になる手続きではなく、むしろ複雑になることがあります。
不動産を売りたいときにも困ります
相続した実家を売却しようとしても、登記名義が亡くなった方のままでは、そのまま相続人が買主へ所有権移転登記をすることはできません。
まず相続登記を行い、その後に売買による所有権移転登記を行うことになります。
「買いたい人が見つかってから相続登記をすればいい」
と考えることもできますが、戸籍収集や遺産分割に時間がかかると、売却手続きにも影響することがあります。
将来的に売却する可能性がある不動産についても、早めに相続関係を整理しておくメリットがあります。
そもそも親がどんな不動産を持っていたか分からない場合
相続登記をしようと思っても、
「父がどこに土地を持っていたのか分からない」
ということもあります。
2026年2月2日から、所有不動産記録証明制度が始まっています。
これは、一定の要件のもと、特定の人が登記名義人として記録されている不動産を法務局で一覧的に確認できる制度です。
相続人が、亡くなった方名義の不動産を把握する際にも利用できる制度です。
昔購入した土地や、実家とは別の土地など、
「相続人が存在を知らなかった不動産」
がある可能性もありますので、相続登記を行う際には不動産そのものの確認も重要です。
登録免許税が免税になる場合もあります
相続登記には通常、登録免許税がかかります。
ただし現在、一定の場合について登録免許税の免税措置があります。
例えば、不動産の価額が100万円以下の土地について一定の相続登記をする場合などは、2027年3月31日まで登録免許税が免税となる制度があります。
「価値が低い土地だから登記しなくてもいい」
ということではありませんので注意が必要です。
今から何をすればいい？
昔の相続登記が残っている場合には、まず、
亡くなった方の名義になっている不動産を確認する
↓
相続人を確認する
↓
必要な戸籍を集める
↓
遺言書の有無を確認する
↓
誰が不動産を取得するか確認する
↓
相続登記を申請する
という流れで進めていきます。
相続登記に必要な戸籍については、前回の記事でも詳しく説明しています。
また、相続登記にかかる登録免許税や司法書士報酬などの費用についても、別の記事でご紹介しています。
2027年3月31日の期限が近づいています
特に注意したいのは、2024年4月1日より前に発生した相続で、まだ相続登記をしていない不動産です。
2026年9月現在、2027年3月31日まで残された期間は半年ほどになっています。
相続人が少なく、戸籍もすぐにそろうケースであれば比較的短期間で手続きできることもあります。
一方、何十年も前の相続、兄弟姉妹相続、数次相続などでは、戸籍の収集だけでも時間がかかることがあります。
そのため、
「2027年3月になってから考えればいい」ではなく、今のうちに少なくとも登記名義と相続関係だけでも確認しておく
ことをおすすめします。
