親が施設に入所したら、空き家になった自宅はどうする？
「母が介護施設に入所することになったけれど、誰も住まなくなる実家はどうすればいいの？」
「施設の費用もかかるし、自宅を売却した方がいいのだろうか？」
「今は空き家でも、母が元気になって戻るかもしれない。家は残しておいた方がいい？」
高齢の親が施設へ入所することになった場合、それまで暮らしていた自宅をどうするかという問題が生じます。
施設への入所が一時的なものであれば、退所後に自宅へ戻ることも考えられます。
一方、今後は施設で生活する予定で、自宅へ戻る見込みがない場合には、売却や賃貸などを検討することもあります。
しかし、自宅の所有者である親が施設に入所したからといって、子どもが自由に自宅を処分できるわけではありません。
また、自宅をそのまま残しておく場合にも、建物の維持管理や固定資産税などの費用がかかります。
今回は、高齢の親が施設へ入所して自宅が空き家になった場合に、売却する・賃貸に出す・そのまま残すという3つの方法と、それぞれの注意点について説明します。
① 83歳の母が施設へ入所。実家が空き家になった
前回と同じ家庭を考えてみましょう。
母：83歳。芦屋市内の一戸建て住宅に一人暮らし
長男：55歳。西宮市在住
長女：52歳。神戸市在住
父：10年前に死亡
自宅の土地と建物は、母の単独名義になっています。
母は長年、自宅で一人暮らしをしていました。
しかし、ある日、自宅で転倒して骨折し、入院することになりました。
退院後も一人で生活することに不安が残ったため、母と子どもたちで相談し、介護施設へ入所することになりました。
母は施設での生活に少しずつ慣れてきましたが、自宅には誰も住んでいません。
そこで長男と長女は、今後の自宅について話し合いました。
長男は、「誰も住まない家を残していても維持費がかかるから、売却した方がいい」と考えています。
一方、長女は、「母がまた自宅へ戻りたいと言うかもしれないから、すぐには売らない方がいい」と考えています。
では、このような場合、どのように対応するのがよいのでしょうか。
② 施設に入所したら、すぐに自宅を売った方がいい？
親が施設に入所したからといって、直ちに自宅を売却する必要があるわけではありません。
まず確認したいのは、施設への入所が一時的なものなのか、今後も継続して施設で生活する予定なのかということです。
例えば、骨折後のリハビリなどを目的として、一時的に施設を利用している場合です。
このような場合には、状態が回復すれば自宅へ戻る可能性があります。
一方、今後の生活全般に介護が必要となり、自宅へ戻ることが難しい場合もあります。
そのため、まず次のようなことを確認しておきましょう。
親自身は自宅へ戻りたいと考えているか
今後、自宅での生活が可能になる見込みはあるか
施設での生活を継続する予定か
自宅を残すための維持管理ができるか
施設の費用を年金や預貯金で負担できるか
自宅に戻る可能性があるのであれば、しばらく残しておくという方法も考えられます。
一方、施設での生活を継続することが決まり、本人も売却を希望しているのであれば、売却を検討することもできます。
施設に入所したという事実だけではなく、本人の希望と今後の生活の見通しを確認することが大切です。
③ 自宅をそのまま残しておく場合は？
まず考えられるのが、自宅を売却せず、そのまま残しておく方法です。
例えば、母が施設に入所したばかりで、今後自宅へ戻ることができるか、まだ分からない場合です。
このようなときには、急いで売却せず、一定期間様子を見ることも考えられます。
ただし、誰も住んでいない住宅については、適切な管理が必要になります。
例えば、次のような管理です。
定期的に窓を開けて換気する
水道設備の状態を確認する
雨漏りや建物の損傷がないか点検する
庭木や雑草の手入れをする
郵便物やチラシを確認する
台風や大雨の後に建物の状態を確認する
施錠や防犯設備を確認する
特に、一戸建て住宅では庭木の管理や建物外部の点検も必要になります。
また、空き家になった場合には、火災保険などの契約内容についても確認しておくとよいでしょう。
長期間誰も住まなくなることで、保険契約上の取扱いが変わる場合があるためです。
自宅を残す場合には、長男と長女が交代で管理する方法もあります。
また、定期的な巡回や建物の点検を行う空き家管理サービスなどを利用する方法もあります。
自宅を残しておくという選択をする場合には、誰が、どのように管理するのかまで考えておくことが重要です。
④ 空き家を放置すると、どのような問題が起きる？
誰も住んでいない住宅を長期間放置すると、さまざまな問題が生じることがあります。
例えば、庭木が伸びて隣家の敷地にはみ出したり、建物の外壁や屋根が傷んだりする場合です。
また、雨漏りや害虫の発生などに気づかず、建物の状態が悪化することもあります。
空き家については、「空家等対策の推進に関する特別措置法」という法律があります。
2023年12月に施行された改正法では、適切な管理が行われず、そのまま放置すれば特定空家等になるおそれがある住宅について、「管理不全空家等」として指導や勧告を行う制度が設けられました。
また、管理状態が悪い空き家について、市区町村から勧告を受けた場合には、土地の固定資産税などに関する住宅用地特例が適用されなくなることがあります。
ただし、親が施設に入所して空き家になっただけで、直ちに固定資産税が高くなるわけではありません。
問題になるのは、住宅の利用状況や管理状態、行政による勧告などです。
そのため、施設入所によって自宅が空き家になった場合には、売却するかどうかにかかわらず、適切な管理を続けることが大切です。
⑤ 自宅を売却する場合は、どのように進める？
施設へ入所した親が自宅へ戻る予定がなく、本人も売却を希望している場合には、不動産の売却を検討できます。
例えば、母が次のように考えている場合です。
「もうこの家には戻らないと思う。施設で暮らすためのお金にしたい」
このような場合には、まず自宅の所有関係を確認します。
母の単独名義であることが確認できれば、次に不動産会社などへ相談し、売却価格の査定を受けることが考えられます。
一般的には、次のような流れになります。
1．登記事項証明書を確認する
土地と建物の所有者や抵当権などの登記を確認します。
2．売却価格を調べる
不動産会社に査定を依頼し、売却が見込める価格や条件を確認します。
3．本人の売却意思を確認する
所有者である親が売却の内容を理解し、自分の意思で判断できるかを確認します。
4．売買契約を締結する
売却条件が整ったら、本人または適切な代理権を持つ方が契約を締結します。
5．売買代金の決済と所有権移転登記を行う
売買代金の支払いや不動産の引渡しを行い、買主への所有権移転登記を申請します。
なお、自宅の売却にあたっては、建物の状態、境界、残された家財道具、抵当権の有無などによって、追加の対応が必要になることもあります。
また、親が高齢である場合には、売買契約の内容を理解し、判断できる状態にあるかどうかが重要です。
⑥ 子どもが親の代わりに自宅を売ることはできる？
例えば、母が施設に入所しており、自宅の売却について長男に任せたいと考えている場合です。
このような場合、母が売却の意味や契約内容を理解して判断できるのであれば、長男に適切な代理権を与え、売却手続きを進める方法が考えられます。
ただし、親子であるという理由だけで、長男に自宅を売却する権限があるわけではありません。
本人から売却に関する代理権を与えられていることが必要です。
また、委任状があれば必ず売却できるというわけでもありません。
例えば、母がすでに売却の意味を理解できない状態にある場合です。
そのような状態で、子どもが母の名前を書いた委任状を用意しても、有効な代理権を与えたことにはなりません。
一方、母が高齢であっても、契約内容を十分に理解して判断できる場合には、本人による売却や適切な代理人による売却が考えられます。
大切なのは、親の年齢ではなく、契約に必要な判断能力と、代理人に適切な権限があるかどうかです。
⑦ 自宅を賃貸に出すという方法もある？
売却する以外に、自宅を第三者へ賃貸するという方法もあります。
例えば、母が施設に入所したものの、自宅を売却することには抵抗がある場合です。
「家は残しておきたいけれど、誰も住まないままではもったいない」
このような場合には、賃貸に出して家賃収入を得る方法が考えられます。
ただし、賃貸には注意点があります。
まず、建物を貸し出すためには、必要に応じて修繕や設備の点検を行う必要があります。
また、賃貸借契約を締結すると、家主には契約に基づく義務が生じます。
借主が居住している間に設備が故障した場合には、修理などの対応が必要になることもあります。
さらに、普通建物賃貸借契約では、貸主の都合だけで契約を終了させられるわけではありません。
そのため、将来母が自宅へ戻りたいと考えた場合でも、すぐに借主に退去してもらえるとは限りません。
一方、一定の要件を満たす「定期建物賃貸借契約」という制度もあります。
定期建物賃貸借契約では、所定の方式や事前説明などの要件を満たすことで、契約期間の満了により更新なく終了する契約を締結できます。
ただし、定期建物賃貸借契約であっても、契約期間中に貸主の都合だけで自由に終了できるわけではありません。
そのため、将来、自宅へ戻る可能性がある場合には、賃貸に出すことが本当に適切なのか慎重に検討する必要があります。
⑧ 施設の費用を払うために、自宅を売った方がいい？
親が施設へ入所した場合には、施設費用の負担についても考える必要があります。
例えば、母の年金収入だけでは、毎月の施設費用や医療費などを十分に負担できない場合です。
このような場合には、預貯金を取り崩して費用を支払うことも考えられます。
しかし、今後長期間にわたって施設で生活することになれば、預貯金が不足する可能性もあります。
そこで、自宅を売却して今後の生活費を確保するという方法が考えられます。
ただし、施設へ入所したからといって、必ず自宅を売却する必要があるわけではありません。
まず確認したいのは、次のような事項です。
毎月の年金収入
預貯金の残高
施設の利用料
医療費や日用品などの支出
自宅の維持管理費
今後必要になると考えられる費用
これらを確認したうえで、今後の生活費をどのように確保するかを検討します。
また、自宅を売却した場合の売買代金は、原則として所有者である母の財産です。
長男や長女が売却の手続きを手伝ったからといって、その代金を自由に使えるわけではありません。
自宅の売却は、相続人となる子どもの利益ではなく、まず親自身の今後の生活を支えるという観点から考えることが重要です。
⑨ 施設へ入所した後に自宅を売ると、税金はどうなる？
親が施設へ入所した後に自宅を売却する場合には、税金についても注意が必要です。
自宅を売却して利益が生じた場合には、譲渡所得に対する課税が問題になります。
ただし、マイホームを売却した場合には、一定の要件を満たすことで、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
この特例は、現在住んでいる自宅だけでなく、以前住んでいた自宅を売却する場合にも適用できることがあります。
例えば、母が自宅から施設へ移り、その後、自宅を売却する場合です。
国税庁によると、以前住んでいた家屋については、原則として、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することが、特例の要件の一つになっています。
ただし、この期限内に売却すれば必ず特例を受けられるというわけではありません。
ほかの要件も満たす必要があります。
また、自宅を取り壊して土地だけを売却する場合には、追加の要件があります。
このほか、親が亡くなった後に相続人が空き家を売却する場合には、別の「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」という制度が関係することもあります。
老人ホームなどに入所していた場合でも、一定の要件を満たせば対象になることがありますが、親の生前の売却に適用される特例とは区別する必要があります。
そのため、施設へ入所した後に自宅の売却を考える場合には、売却の時期や税務上の特例についても確認しておくことが大切です。
⑩ 親が認知症になっていたら、自宅を売却できない？
施設に入所している親について、認知症などによる判断能力の低下が問題になることがあります。
例えば、母が施設へ入所した後、認知症が進行し、自宅を売却する意味や契約内容を十分に理解できない状態になった場合です。
この場合、長男と長女が話し合い、自宅を売却することに決めたとしても、それだけでは売却できません。
自宅の所有者は母だからです。
また、母が認知症と診断されているからといって、すべての法律行為が当然にできなくなるわけではありません。
実際に売却に必要な判断能力があるかどうかを確認する必要があります。
本人が売買契約を有効に締結できず、適切な代理人もいない場合には、成年後見制度などの利用を検討することになります。
ただし、成年後見制度は、単に自宅を売却するためだけの制度ではありません。
本人の財産管理や生活、療養看護に関する法律行為などを支援するための制度です。
そのため、自宅の売却を目的として成年後見制度を利用する場合にも、本人の生活全体を踏まえて検討する必要があります。
⑪ 成年後見人がいれば、空き家になった自宅を売却できる？
例えば、母について家庭裁判所で成年後見人が選任された場合です。
成年後見人には、本人の財産を管理する権限があります。
しかし、成年後見人であれば、本人の自宅を自由に売却できるというわけではありません。
民法第859条の3では、成年後見人が本人の居住用不動産を処分する場合には、家庭裁判所の許可が必要とされています。
ここで注意したいのは、現在、誰も住んでいない自宅であっても、居住用不動産に該当する場合があるということです。
例えば、母が施設へ入所する前まで住んでいた自宅です。
すでに施設で生活しているため、現在は空き家になっています。
しかし、その自宅が母の居住用不動産に該当する場合には、成年後見人が売却するために家庭裁判所の許可を受ける必要があります。
また、家庭裁判所の許可が必要となる処分は、売却だけではありません。
居住用不動産については、賃貸借契約の締結や解除、抵当権の設定などについても許可が必要になります。
なお、許可を得るためには、売却の必要性や本人の生活状況、売却条件などについて説明する必要があります。
成年後見人が選任されたからといって、必ず売却の許可が得られるとは限りません。
この点については、第4回で詳しく説明します。
⑫ 自宅の荷物や家財道具はどうする？
親が施設に入所した後の自宅には、家具や衣類、写真、書類などが残されていることがあります。
例えば、母が長年暮らしてきた自宅には、父の遺品や家族の写真、重要な書類などが保管されています。
自宅を売却する場合には、これらの家財道具をどうするかという問題も生じます。
しかし、子どもが勝手に処分してよいわけではありません。
例えば、母が大切にしている写真や思い出の品を、子どもの判断だけで捨ててしまえば、後から問題になることも考えられます。
そのため、本人の意思を確認できるのであれば、残しておきたいものと処分してよいものを確認することが大切です。
また、重要な書類については、処分する前に内容を確認する必要があります。
例えば、
不動産の登記済証や登記識別情報通知
預貯金の通帳
保険証券
年金関係の書類
遺言書
各種契約書
などです。
これらの書類が、今後の財産管理や相続手続きに必要になる場合があります。
自宅の整理を進める場合には、単に荷物を減らすことだけでなく、大切な財産や書類を確認する機会と考えることもできます。
⑬ 売却・賃貸・保有のうち、どれが適切？
では、親が施設に入所して自宅が空き家になった場合、どの方法を選ぶのがよいのでしょうか。
これは、親の希望や今後の生活状況によって異なります。
自宅を残す方法が考えられる場合
親が自宅へ戻ることを希望しており、今後戻れる可能性がある場合です。
また、施設への入所が一時的なものであったり、自宅の管理を継続できたりする場合にも考えられます。
自宅を売却する方法が考えられる場合
親が今後自宅へ戻る予定がなく、本人も売却を希望している場合です。
また、施設費用や今後の生活費を確保する必要がある場合にも、売却を検討することがあります。
自宅を賃貸に出す方法が考えられる場合
親が自宅を残すことを希望しており、建物の状態や契約条件から賃貸が可能な場合です。
ただし、将来の自宅への復帰や修繕費用、賃貸借契約の終了条件なども考慮する必要があります。
いずれの方法でも、まず確認すべきなのは所有者である親自身の希望です。
また、本人の判断能力が低下している場合には、適切な権限を持つ方が対応する必要があります。
自宅を売ることが常に正解というわけでも、残しておくことが常に正解というわけでもありません。
本人の生活を中心に考えることが大切です。
⑭ 今回のケースでは、どのように進めるのがよい？
最初の事例に戻ってみましょう。
83歳の母が施設へ入所し、芦屋市内の自宅が空き家になりました。
長男は売却したいと考えていますが、長女はしばらく残しておきたいと考えています。
母自身は、今のところ自宅について明確な希望を示していません。
このような場合には、次のような対応が考えられます。
まず、母自身の希望を確認します。
自宅へ戻りたいと考えているのか、施設での生活を続けたいと考えているのかを確認します。
次に、今後、自宅へ戻ることが可能かどうかを検討します。
また、年金や預貯金、施設費用などを確認し、自宅の売却が必要な状況なのかを整理します。
そのうえで、長男と長女が自宅の管理を分担できるのであれば、一定期間自宅を残して様子を見ることも考えられます。
ただし、その間にも換気や清掃、建物の点検などを行う必要があります。
また、自宅を売却する可能性がある場合には、不動産会社に査定を依頼し、売却価格の目安を確認しておくこともできます。
査定を受けたからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。
このように、今すぐ自宅を売却するかどうか決められない場合でも、準備できることはあります。
今回のケースでは、母の希望と今後の生活の見通しを確認しながら、当面の管理方法を決め、必要に応じて売却や賃貸を検討するという進め方が考えられます。
まとめ
高齢の親が施設へ入所して自宅が空き家になった場合、売却する、賃貸に出す、そのまま残しておくという方法があります。
ただし、どの方法が適切かは、親自身の希望や判断能力、今後の生活費、建物の状態などによって異なります。
今回のポイントを整理すると、
施設へ入所したからといって、直ちに自宅を売却する必要はない
まず親自身が自宅についてどう考えているのかを確認する
自宅を残す場合には、定期的な管理が必要になる
空き家の管理状態が悪い場合には、行政による指導や勧告の対象となることがある
自宅の売却には、所有者本人の有効な意思表示や適切な代理権が必要になる
親子であるという理由だけで、子どもが親の自宅を自由に売却できるわけではない
自宅を賃貸に出す場合には、将来の利用予定や賃貸借契約の内容に注意する
施設費用を確保するために、自宅の売却を検討する場合もある
施設入所後の自宅売却では、譲渡所得に関する税務上の特例が関係することがある
親の判断能力が低下している場合には、成年後見制度などを検討することがある
成年後見人が本人の居住用不動産を処分する場合には、家庭裁判所の許可が必要になる
自宅に残された家財道具や重要書類についても確認しておく必要がある
ということになります。
高齢の親が施設へ入所すると、それまで暮らしていた自宅をどうするかという問題が現実のものになります。
しかし、自宅は単なる不動産ではなく、親が長年暮らしてきた大切な場所でもあります。
そのため、売却するかどうかを家族の都合だけで決めるのではなく、親自身の希望や今後の生活を考える必要があります。
施設入所後の自宅については、まず本人の意思と生活状況を確認し、必要な管理を続けながら、売却・賃貸・保有の中から適切な方法を検討することが大切です。
