親が認知症になったら、自宅を売却できる？
「施設に入所している母が認知症と診断された。もう実家は売れないの？」
「親が認知症でも、子どもが代わりに自宅を売却することはできる？」
「自宅の売却代金を施設費用に使いたいけれど、どうすればいいの？」
高齢の親が認知症になった場合、これまで住んでいた自宅をどうするかという問題が生じることがあります。
例えば、親が介護施設へ入所し、誰も住まなくなった自宅を売却したい場合です。
施設費用を確保するために自宅の売却を考えることもあれば、空き家の管理が難しくなり、処分を検討することもあります。
しかし、自宅の所有者である親の判断能力が低下している場合、子どもが代わりに売却すればよいというわけではありません。
また、認知症と診断されたからといって、すべての方が不動産を売却できなくなるわけでもありません。
重要なのは、本人が売買契約の内容を理解して判断できるかどうか、そして、本人が契約できない場合にどのような方法で売却を進めるのかということです。
今回は、認知症になった親の自宅売却について、判断能力と売買契約の関係、委任状の取扱い、成年後見制度の利用、家庭裁判所の許可などを具体的な事例で説明します。
① 施設に入所した母が認知症に。自宅は売却できる？
前回と同じ家庭を考えてみましょう。
母：83歳。芦屋市内の自宅を所有
長男：55歳。西宮市在住
長女：52歳。神戸市在住
父：10年前に死亡
母は長年、芦屋市内の一戸建て住宅で一人暮らしをしていました。
しかし、転倒による入院をきっかけに、介護施設へ入所することになりました。
施設での生活が始まってからしばらくして、母に物忘れが目立つようになりました。
病院で診察を受けたところ、認知症と診断されました。
一方、自宅は誰も住まないままになっています。
庭木の管理や建物の維持にも費用がかかるため、長男と長女は自宅の売却を考え始めました。
長男は、こう言いました。
「母はもう家に戻らないだろうし、売却して施設の費用に充てた方がいいのでは？」
しかし、長女は心配しています。
「認知症になってしまったけれど、母の名義の家を私たちが売ってもいいの？」
このような場合、まず確認しなければならないのは、母の判断能力です。
② 認知症と診断されたら、不動産は売却できなくなる？
認知症と診断されたことだけを理由として、必ず不動産を売却できなくなるわけではありません。
認知症にはさまざまな状態があり、判断能力の低下の程度も人によって異なります。
例えば、物忘れはあるものの、自宅を売却する意味や売買契約の内容を理解して判断できる方もいます。
一方、売却する不動産が自分の所有物であることや、売却すると所有権を失うことなどを理解できない状態になっている場合もあります。
民法第3条の2では、意思能力を有しない状態でした法律行為は無効とされています。
そのため、本人が売買契約を締結するために必要な意思能力を欠いている場合、その契約は有効に成立しません。
ここで重要なのは、認知症という診断名と、法律上の意思能力の有無は同じではないということです。
認知症と診断されている場合でも、売買契約の内容を理解し、自分の意思で判断できるかどうかを個別に確認する必要があります。
反対に、認知症と診断されていなくても、別の病気などによって判断能力が低下している場合には、同じ問題が生じることがあります。
③ 不動産の売却に必要な判断能力とは？
では、不動産を売却するためには、どのようなことを理解できる必要があるのでしょうか。
例えば、母が自宅を1,500万円で売却しようとしている場合です。
このとき、本人が次のような事項を理解して判断できるかが問題になります。
売却する不動産が自分の所有物であること
自宅を売却すると、その所有権を失うこと
売買代金がいくらになるのか
売却代金を受け取ること
売却後は原則としてその家に住めなくなること
売却するかどうかを自分で決めていること
ただし、これらを形式的に質問して答えられれば、それだけで十分というわけではありません。
実際の契約内容や本人の理解の程度などを踏まえて判断する必要があります。
また、物忘れがあることと、売買契約の意味を理解できないことは必ずしも同じではありません。
例えば、日付や最近の出来事を忘れることがあっても、自宅の所有者であることや売却の意味を理解している場合があります。
そのため、不動産売却に必要な判断能力については、個別の事情を慎重に確認することが重要です。
④ 認知症の親が自宅を売る場合、医師の診断書があればいい？
不動産の売却に際して、本人の判断能力について確認が必要になる場合があります。
例えば、母が認知症と診断されているものの、売却したいという意思を示している場合です。
このようなとき、医師の診断書などが判断材料になることがあります。
ただし、医師の診断書があれば、必ず売却できるというわけではありません。
また、診断書に認知症と記載されているからといって、必ず売却できないというわけでもありません。
重要なのは、契約時点において、本人が具体的な売買契約の内容を理解して判断できる状態にあるかどうかです。
そのため、医師の診断書だけでなく、本人の意思確認の状況や契約内容なども関係します。
不動産の売買では、契約締結時の意思能力だけでなく、所有権移転登記を行う際の意思確認も重要になります。
本人の判断能力について疑問がある場合には、売買契約を進める前に、関係する専門家と対応方法を確認しておくことが大切です。
⑤ 子どもが委任状を作れば、代わりに売却できる？
高齢の親の自宅売却で、よく問題になるのが委任状です。
例えば、長男が次のように考えたとします。
「母は施設にいるし、私が委任状を用意して、不動産会社と契約すればいいのでは？」
しかし、親子であることだけで、子どもに自宅を売却する権限が認められるわけではありません。
本人に代わって契約するためには、適切な代理権が必要です。
例えば、母が売却の意味を十分に理解し、自分の意思で長男に売却手続きを委任する場合には、代理人による売却を検討できます。
一方、母がすでに委任の意味を理解できない状態になっている場合には、有効に代理権を与えることができない問題が生じます。
このような状態で、長男が母に代わって委任状を作成しても、それによって代理権が成立するわけではありません。
また、母の名前を子どもが勝手に記入することも認められません。
なお、本人に判断能力がある時期に有効に与えられた代理権については、その後本人の判断能力が低下しただけで当然に消滅するとは限りません。
ただし、実際に売却できるかどうかは、委任の内容や代理権の範囲、本人の利益、取引上の事情などを確認する必要があります。
委任状があるかどうかだけではなく、本人から有効な代理権が与えられているかが重要です。
⑥ 子ども全員が賛成していれば、親の自宅を売却できる？
例えば、長男と長女が話し合い、母の自宅を売却することに合意した場合です。
二人とも、「母の施設費用に使うのだから、売った方がいい」と考えています。
しかし、母の自宅が母の単独名義であれば、長男と長女が全員賛成したとしても、それだけで売却できるわけではありません。
自宅の所有者は、あくまでも母だからです。
また、子どもたちは、将来母が亡くなった場合に相続人となる可能性がありますが、母の生前から自宅の所有権を持っているわけではありません。
そのため、子どもたちが将来の相続を見越して、自宅の処分を自由に決めることはできません。
親の自宅を売却する場合には、本人の有効な意思表示、または適切な権限を有する代理人などによる手続きが必要になります。
家族全員が賛成していることと、法律上有効に売却できることは別の問題です。
⑦ 本人が売買契約を理解できない場合はどうする？
では、母がすでに売買契約の内容を理解して判断することができない場合、どうすればよいのでしょうか。
このような場合には、成年後見制度などの利用を検討することになります。
成年後見制度は、認知症などによって判断能力が不十分な方について、財産管理や法律行為などを支援するための制度です。
2026年10月時点の法定後見制度には、本人の判断能力の程度に応じて、次の3つの類型があります。
成年後見
判断能力を欠く常況にある方を対象とする制度です。
成年後見人が選任されると、原則として本人の財産に関する法律行為について代理権を持ちます。
保佐
判断能力が著しく不十分な方を対象とする制度です。
保佐人には、法律で定められた重要な行為について同意権や取消権があります。
また、家庭裁判所の審判によって、特定の法律行為について代理権が付与される場合があります。
補助
判断能力が不十分な方を対象とする制度です。
家庭裁判所の審判により、特定の法律行為について同意権や代理権が付与される場合があります。
これらの制度では、本人の判断能力の程度や必要な支援内容によって、利用する制度や権限の範囲が異なります。
また、保佐人や補助人が本人に代わって不動産を売却する場合には、そのための適切な代理権が必要になります。
なお、成年後見制度は、単に不動産を売却するためだけの制度ではありません。
本人の財産管理や生活を支えるための制度であることを理解しておく必要があります。
⑧ 成年後見人は、子どもがなれる？
例えば、母について成年後見制度を利用することになり、長男が成年後見人になりたいと考えた場合です。
長男を成年後見人の候補者として申し立てることはできます。
ただし、長男を候補者にしたからといって、必ず長男が成年後見人に選任されるわけではありません。
成年後見人は、家庭裁判所が本人の事情などを考慮して選任します。
親族が選任される場合もありますが、弁護士、司法書士、社会福祉士などの専門職が選任される場合もあります。
また、本人の財産の内容や管理の状況によっては、複数の成年後見人や成年後見監督人などが選任されることもあります。
そのため、「自宅を売却するために長男を成年後見人にする」と家族で決めても、必ずそのとおりになるわけではありません。
成年後見人として誰が適任かは、本人の利益を中心に家庭裁判所が判断することになります。
⑨ 成年後見人が選任されれば、必ず自宅を売却できる？
成年後見人が選任されれば、当然に自宅を売却できるというわけではありません。
ここで注意したいのが、本人の居住用不動産についての取扱いです。
民法第859条の3では、成年後見人が本人の居住用不動産を処分する場合には、家庭裁判所の許可が必要とされています。
例えば、母が長年住んでいた芦屋市内の自宅です。
母は現在、介護施設に入所しており、自宅には誰も住んでいません。
しかし、現在空き家になっているからといって、必ず居住用不動産に該当しなくなるわけではありません。
施設へ入所する前まで住んでいた住宅や、将来本人が戻る可能性のある住宅なども、居住用不動産に該当する場合があります。
そのため、成年後見人が母の自宅を売却しようとする場合には、家庭裁判所の許可が必要になることがあります。
また、家庭裁判所の許可を得ずに居住用不動産を処分した場合、その処分は無効になります。
成年後見人が選任されていることと、居住用不動産の売却が許可されていることは別の問題です。
⑩ 家庭裁判所は、どのような場合に売却を許可する？
成年後見人が本人の居住用不動産を売却する場合、家庭裁判所は、売却の必要性などを確認します。
例えば、次のような事情です。
本人が施設へ入所し、自宅に戻る見込みが乏しい
施設費用や医療費を支払うために資金が必要である
自宅が老朽化しており、維持管理に多額の費用がかかる
誰も住んでおらず、適切な管理が難しくなっている
売却価格や売却条件が適切である
売却後も本人の生活の場が確保されている
ただし、これらの事情があれば必ず許可されるというわけではありません。
例えば、本人の生活費には十分な余裕があり、本人が自宅に戻ることを強く希望している場合には、売却の必要性を慎重に検討することになります。
また、子どもたちが将来の相続に備えて自宅を処分したいという事情だけで、本人にとって売却が必要だと判断されるとは限りません。
家庭裁判所は、本人の生活や財産を保護するという観点から、売却の必要性や条件などを検討します。
そのため、成年後見制度を利用して自宅を売却する場合には、その売却が本人にとって必要であり、適切な内容であることを説明できるかが重要です。
⑪ 家庭裁判所の売却許可は、どのような手続きで受ける？
例えば、成年後見人が母の自宅を売却する必要があると判断した場合です。
まず、不動産の内容や売却の必要性を確認します。
そのうえで、不動産会社による査定などを行い、売却価格や条件を検討します。
居住用不動産の処分許可申立てでは、一般的に次のような資料が必要になります。
居住用不動産処分許可申立書
不動産の登記事項証明書
売買契約書の案
不動産会社の査定書など
売却の必要性を説明する資料
本人の生活状況や今後の居住場所を確認できる資料
ただし、必要書類は事案や家庭裁判所の取扱いによって異なります。
また、売却する場合には、売却価格の妥当性についても説明が必要です。
そのため、売却条件を十分に検討し、家庭裁判所の許可を受けたうえで契約を進める必要があります。
神戸家庭裁判所でも、居住用不動産処分許可申立ての案内や書式が公開されています。
なお、売却許可の申立ての具体的なタイミングは、担当する家庭裁判所の案内に従って確認する必要があります。
⑫ 成年後見制度を利用すると、売却後はどうなる？
成年後見制度を利用して自宅を売却した場合、売却が終われば成年後見制度も終了するのでしょうか。
2026年10月時点で適用されている制度では、原則としてそうではありません。
成年後見制度は、不動産売却だけを目的とするものではないからです。
例えば、母の自宅を売却し、その売却代金を母の施設費用や医療費に充てることになった場合です。
成年後見人は、自宅の売却後も、本人の財産管理や必要な法律行為などを継続して行います。
また、成年後見人が専門職である場合には、家庭裁判所の判断によって、本人の財産から報酬が支払われることがあります。
このため、成年後見制度を利用する際には、自宅の売却だけでなく、その後の財産管理や費用負担についても考える必要があります。
本人の判断能力が回復した場合などには、制度の終了が問題となることがありますが、家族が希望しただけで自由に終了できるものではありません。
自宅を売却したらすべて終わりという制度ではないことを理解したうえで、利用を検討する必要があります。
⑬ 任意後見契約を結んでいれば、対応は変わる？
例えば、母が元気なうちに、長男との間で任意後見契約を締結していた場合です。
任意後見契約は、本人に十分な判断能力があるうちに、将来、判断能力が不十分になった場合に備えて、信頼できる方に財産管理などを任せる契約です。
公正証書によって作成する必要があります。
そして、本人の判断能力が不十分になった後、家庭裁判所が任意後見監督人を選任すると、任意後見契約の効力が生じます。
ただし、任意後見人が行える行為は、契約で定められた代理権の範囲によります。
自宅の売却についても、任意後見契約の内容や本人の意思、売却の必要性などを確認する必要があります。
なお、任意後見人による不動産処分については、法定後見人に適用される民法第859条の3の家庭裁判所の許可制度が、そのまま適用されるわけではありません。
ただし、任意後見監督人による監督を受けることになります。
任意後見契約があるからといって、自宅を自由に処分してよいというわけではありません。
このように、任意後見契約を締結していた場合には、法定後見制度を利用する場合とは対応が異なることがあります。
⑭ 認知症になってから、任意後見契約や家族信託を始められる？
判断能力が低下した後に、任意後見契約や家族信託を利用したいと考えることもあります。
ただし、これらは本人が契約を締結する制度です。
そのため、契約の内容を理解し、判断するために必要な意思能力があることが前提となります。
例えば、母が認知症と診断されたものの、契約内容を十分に理解して判断できる状態にある場合には、具体的な事情に応じて契約を検討できる余地があります。
一方、すでに契約内容を理解して判断できない場合には、有効に契約を締結することができません。
また、家族信託については、単に自宅を売却するためだけに利用することが適切とは限りません。
信託契約の内容や財産管理の方法、税務上の問題なども考慮する必要があります。
そのため、認知症になった後に急いで契約を作成するのではなく、本人の判断能力や契約の目的などを慎重に確認することが必要です。
将来の自宅の管理や売却について希望がある場合には、本人が十分な判断能力を有しているうちに、必要な準備を検討しておくことが大切です。
⑮ 売却代金は、子どもが管理してもいい？
例えば、母の自宅を1,500万円で売却できた場合です。
長男が売却の手続きを手伝ったとしても、その売却代金は原則として所有者である母の財産です。
長男や長女が自由に分けたり、自分たちのために使ったりしてよいわけではありません。
また、成年後見人が売却した場合でも、売却代金は本人の財産として管理する必要があります。
例えば、母の施設費用や医療費などに充てることが考えられます。
ただし、成年後見人が本人の財産を管理する際には、家庭裁判所による監督などのもとで適切に管理しなければなりません。
特に注意したいのは、自宅を売却した後に、子どもが「将来相続する財産だから」と考えて売却代金を使ってしまうことです。
親が生存している間、その財産は親自身のものです。
親の自宅を売却する場合には、売却できるかどうかだけでなく、売却代金を誰がどのように管理するのかも重要な問題です。
⑯ 今回のケースでは、どのように進めるのがよい？
最初の事例に戻ってみましょう。
83歳の母は認知症と診断され、現在は介護施設で生活しています。
芦屋市内の自宅は空き家になっており、長男と長女は売却を検討しています。
このような場合、まず確認したいのは母の現在の判断能力です。
認知症と診断されていても、自宅の売却について十分に理解し、判断できる場合があります。
その場合には、本人による売却や、適切な代理権を持つ方による売却を検討できます。
一方、母がすでに売買契約の内容を理解して判断できない状態であり、適切な代理権を持つ方もいない場合には、成年後見制度などの利用を検討することになります。
成年後見制度を利用する場合には、本人の財産や生活の状況、必要な支援の内容などを確認し、家庭裁判所への申立てを検討します。
そして、成年後見人が選任された後、居住用不動産の売却が必要であれば、家庭裁判所の許可を受ける手続きを進めることになります。
ただし、成年後見人が選任されれば、必ず売却できるわけではありません。
売却の必要性や価格、本人の今後の生活などについて、家庭裁判所の判断を受けることになります。
今回のケースでは、まず母の判断能力と売却意思を確認し、本人による契約が可能かどうかを検討したうえで、必要に応じて成年後見制度などの利用を考えるという進め方が基本になります。
⑰ 成年後見制度は今後変わる？
なお、成年後見制度については、2026年6月17日に「民法等の一部を改正する法律」が成立し、同月24日に公布されています。
この改正では、現在の後見・保佐・補助の3類型を見直し、補助の制度に一元化することなどが予定されています。
また、本人に必要な範囲で制度を利用できるようにするための見直しも行われます。
ただし、2026年10月時点では、成年後見制度の見直しに関する改正部分はまだ施行されていません。
施行日は、2026年6月24日から2年6か月を超えない範囲内で政令によって定められることになっています。
そのため、現時点で成年後見制度を利用する場合には、現在施行されている制度に従って手続きを行うことになります。
今後、制度の施行に伴って手続きや権限の取扱いが変わる可能性があるため、最新の情報を確認することも大切です。
まとめ
高齢の親が認知症になった場合でも、必ず自宅を売却できなくなるわけではありません。
しかし、本人が売買契約の内容を理解して判断できない場合には、子どもが勝手に自宅を売却することはできません。
今回のポイントを整理すると、
認知症と診断されたことだけで、不動産売却ができなくなるわけではない
売買契約に必要な意思能力があるかどうかを個別に確認する
意思能力がない状態でした法律行為は無効になる
医師の診断書だけで、売却できるかどうかが自動的に決まるわけではない
子どもが委任状を用意するだけで、親の自宅を自由に売却できるわけではない
子ども全員が賛成していても、法律上の権限が必要になる
本人が有効に契約できない場合には、成年後見制度などを検討する
成年後見人は家庭裁判所が選任するため、必ず親族が選任されるわけではない
成年後見人が本人の居住用不動産を処分する場合には、家庭裁判所の許可が必要になる
施設へ入所して空き家になっている自宅も、居住用不動産に該当する場合がある
家庭裁判所が売却を許可するかどうかは、本人の利益や売却の必要性などによって判断される
任意後見契約がある場合には、契約内容に応じた対応を検討する
売却代金は原則として所有者である親自身の財産である
成年後見制度は改正が予定されており、今後の施行状況にも注意する必要がある
ということになります。
認知症になった親の自宅については、売却する必要があっても、簡単に手続きを進められない場合があります。
しかし、認知症という診断名だけで判断するのではなく、本人の意思や判断能力、必要な支援の内容などを確認することが大切です。
また、成年後見制度を利用する場合には、自宅の売却だけでなく、その後の財産管理や本人の生活についても考える必要があります。
高齢の親の自宅を売却する場合には、本人の判断能力と意思を確認し、必要に応じて適切な代理権や成年後見制度を利用することが重要です。
参考資料
