「親が施設に入ることになったので、空き家になる実家を売りたい」
「自宅を売って、施設の入居費用や今後の生活費に充てたい」
親が高齢になってくると、このような問題が出てくることがあります。
ここで注意したいのが、親名義の不動産だからといって、子どもが自由に売却できるわけではないということです。
一方で、認知症と診断されたからといって、直ちに成年後見制度を利用しなければならないわけでもありません。
重要なのは、本人が不動産を売却することの意味や内容を理解し、自分で判断できる状態にあるかどうかです。
今回は、親が認知症になった場合の自宅売却と成年後見制度について説明します。
認知症になったら自宅は売れない？
認知症という診断名だけで、
「もう不動産を売ることはできない」
と決まるわけではありません。
不動産を売却するためには、本人が売買の内容を理解し、意思表示をすることが必要です。
例えば、自宅を売ること、売却価格、売却すればその家を所有しなくなることなどについて、本人が理解したうえで判断できるかどうかが問題になります。
裁判所も、成年後見制度について、認知症などによって判断能力が十分でない方を法律的に支援する制度として説明しています。現在の法定後見制度には、本人の判断能力に応じて「後見」「保佐」「補助」の3類型があります。
したがって、
認知症＝必ず成年後見
というわけではありません。
まず本人の現在の判断能力や、これから行おうとしている契約の内容を確認する必要があります。
本人に判断能力があれば？
本人が自宅売却の内容を十分に理解し、自分で判断できるのであれば、本人自身が売買契約を締結することができます。
例えば、
「足が悪くて外出できない」
「病院や施設に入っていて不動産会社へ行けない」
という身体的な事情と、契約内容を理解して判断できるかどうかは別の問題です。
判断能力が十分にある段階であれば、成年後見制度以外の方法で手続きを進められるケースもあります。
子どもなら親の代わりに売れる？
ここもよく誤解されるところです。
子どもや配偶者だからというだけで、本人名義の不動産を売却する権限が当然に与えられるわけではありません。
所有者はあくまで本人です。
本人が自分で契約内容を理解して判断できず、家族にも有効な代理権がない場合には、成年後見制度の利用を検討することになります。
成年後見制度とは？
成年後見制度は、認知症、知的障害、精神障害などによって判断能力が十分でない方を法律的に支援する制度です。
2026年9月現在の法定後見制度には、
後見・保佐・補助
の3種類があります。
現在の制度では、判断能力が欠けているのが通常の状態の方については後見、判断能力が著しく不十分な方については保佐、判断能力が不十分な方については補助という形で、本人の状態に応じた制度が設けられています。
家庭裁判所によって選任された成年後見人等は、本人の意思を尊重しながら、財産管理や必要な法律行為の支援を行います。
成年後見人が選ばれれば自宅をすぐ売れる？
ここが重要です。
成年後見人が選任されたからといって、本人の自宅を自由に売却できるわけではありません。
本人の居住用不動産を成年後見人等が処分する場合には、事前に家庭裁判所の許可が必要です。
裁判所は、本人の居住用不動産について、売却だけでなく、賃貸や抵当権設定などを行う場合にも事前の許可が必要と案内しています。
家庭裁判所の許可を得ずに居住用不動産を処分すると、その処分は無効となるため注意が必要です。
施設へ入った後の自宅でも許可が必要？
必要になる場合があります。
「親はもう施設に入っていて、実家には誰も住んでいない」
という場合でも、それだけで居住用不動産ではなくなるわけではありません。
裁判所は、居住用不動産について、現在本人が住んでいる不動産だけでなく、以前生活の本拠としていた不動産や、今後帰宅する可能性のある住宅やその敷地も含むと説明しています。
そのため、
施設入所後に空き家となった実家を売却する場合でも、家庭裁判所の許可が必要になることがあります。
なぜ家庭裁判所の許可が必要なの？
自宅は、本人にとって単なる財産とは限りません。
長年生活してきた場所であり、生活の基盤であるとともに、本人にとって心理的にも大きな意味を持つことがあります。
裁判所も、居住環境が変わることは本人の心身や生活に重大な影響を及ぼすため、居住用不動産の処分について特に慎重を期す必要があると説明しています。
そのため、後見人だけの判断ではなく、家庭裁判所が売却の必要性などを確認します。
どんな場合に自宅を売却することがある？
例えば、
「本人が施設へ入所し、今後自宅へ戻る見込みが低い」
「預貯金だけでは今後の施設費や生活費が不足する」
「空き家の維持管理にも費用がかかっている」
といった場合には、自宅の売却を検討することがあります。
家庭裁判所へ許可を申し立てる際には、売却の必要性だけでなく、売却価格が妥当か、本人の今後の生活に問題がないかなども確認されます。
不動産の登記事項証明書、固定資産評価資料、売買契約書案、査定資料などの提出が必要になることもあります。
売却代金は誰のお金になる？
本人名義の自宅を売却した場合、当然ですが、売却代金は本人の財産です。
子どもが手続きをしたからといって、子どものお金になるわけではありません。
売却代金は本人の財産として管理し、
施設費、医療費、生活費など、本人のために使用していくことになります。
成年後見制度では、後見人の主な職務として、本人の意思を尊重しながら財産を適正に管理することが求められています。
自宅を売るためだけに成年後見を使える？
ここも重要なところです。
現在の成年後見制度では、
「自宅を売却できたので成年後見も終了」
という仕組みではありません。
成年後見人は、自宅の売却が終わった後も、原則として本人の財産管理や必要な契約などを続けていきます。
したがって、
「不動産を売るためだけに、とりあえず成年後見を申し立てる」
というより、売却後も含めて本人の生活や財産を誰がどのように支援していくのかを考えたうえで制度利用を検討することが大切です。
家族が必ず成年後見人になれる？
申立ての際に家族を成年後見人候補者として記載することはできます。
しかし、
誰を成年後見人に選任するかを最終的に決めるのは家庭裁判所です。
本人の財産内容、家族関係、必要になる手続などによっては、司法書士や弁護士などの専門職が成年後見人として選任されることもあります。
そのため、
「自分が申立てをすれば、自分が必ず親の成年後見人になれる」
とは限りません。
まだ判断能力があるうちに考えられること
本人に十分な判断能力があるうちであれば、将来に備えて任意後見契約を検討する方法もあります。
任意後見は、本人の判断能力が十分なうちに、
「将来判断能力が低下したら、誰にどのような支援をしてもらうか」
を公正証書で契約しておく制度です。
本人の判断能力が不十分になった後、家庭裁判所が任意後見監督人を選任すると、任意後見契約の効力が生じます。
将来、自宅の売却なども想定しているのであれば、任意後見契約を作成する段階で、必要となる代理権の内容についても十分検討しておくことが大切です。
成年後見制度も今後変わります
成年後見制度については、2026年6月17日に改正法が成立し、同月24日に公布されています。
改正後は、現在の後見・保佐制度を廃止して補助制度へ一元化し、本人にとって必要な範囲で制度を利用できる仕組みに見直される予定です。
ただし、この改正の施行は公布の日から2年6か月を超えない範囲内で政令で定める日とされています。したがって、2026年9月現在は、まだ現行の後見・保佐・補助制度が適用されています。
この成年後見制度の改正についても、今後このブログで詳しくご紹介したいと思います。
親が元気なうちに確認しておきたいこと
親が高齢になり、
「将来施設へ入ったら実家をどうしよう」
と考え始めたら、自宅のことだけでなく、
現在の財産状況、本人の希望、今後必要になる施設費や生活費、そして誰が財産管理をするのかなどを、本人が元気なうちに話しておくことも大切です。
判断能力が低下してからでは、利用できる方法が限られてしまうことがあります。
芦屋市で成年後見・自宅売却についてお悩みの方へ
松岡司法書士事務所では、芦屋市を中心に、西宮市・神戸市東灘区などで成年後見に関するご相談を承っています。
「親が施設へ入るので自宅を売却したい」
「認知症が進んでいるが、本人名義の不動産をどうすればいいか分からない」
「成年後見制度を利用する必要があるのか知りたい」
「まだ元気なうちに任意後見などを準備しておきたい」
という段階からでもご相談いただけます。
成年後見制度を利用すべきかどうかは、本人の判断能力や財産状況、今後必要になる手続によって変わります。
最初から成年後見ありきではなく、現在の状況を確認しながら必要な方法を整理していきます。
初回相談は無料です。
ご自宅・病院・施設などへの出張相談にも対応しています。
電話でいきなり相談するのが苦手という方は、メールからでもお気軽にお問い合わせください。
詳しくは、松岡司法書士事務所のホームページをご覧ください。
松岡司法書士事務所
芦屋市を中心に、西宮市・神戸市東灘区などに対応
成年後見・任意後見・相続・遺言・死後事務などのご相談を承っています。
