2026年10月5日から不動産登記の「検索用情報」に国籍等が追加されました
2026年10月5日から、不動産登記の手続きが一部変更されました。
不動産の所有権保存登記や所有権移転登記などを申請し、新たに所有者として登記される個人について、「検索用情報」として「国籍等」を申し出ることが必要になりました。
これは外国籍の方だけを対象とする制度ではありません。日本国籍の方も対象です。
そもそも「検索用情報」とは？
検索用情報とは、法務局が不動産の所有者を正確に特定するために利用する情報です。
これまでは、
・氏名
・氏名の振り仮名（外国籍の方は原則としてローマ字氏名）
・住所
・生年月日
・メールアドレス
が検索用情報とされていました。
2026年10月5日から、これに
・国籍等
が加わり、全部で6項目となりました。
どのような登記が対象になる？
国籍等を含む検索用情報の申出が必要となるのは、主に次の登記です。
・所有権保存登記
・所有権移転登記
・一定の合体による登記等
・所有権更正登記で、新たに所有権の登記名義人となる人がいる場合
例えば、不動産を購入した場合や、相続・贈与などによって新たに不動産の所有者として登記される場合が考えられます。
対象となるのは、これらの登記によって所有権の登記名義人となる自然人で、登記の申請人となる方です。法人は今回の制度の対象ではありません。
相続登記の場合はどうなる？
相続登記の場合にも、新たに不動産の所有者として登記される相続人について、検索用情報の申出が必要となります。
ここで注意したいのは、今回申し出る国籍等は、原則として新たに登記名義人となる相続人の国籍等だという点です。
亡くなった被相続人の国籍を「検索用情報」として申し出る制度ではありません。
もっとも、被相続人が外国籍である場合には、相続にどこの国の法律が適用されるのかという「準拠法」の確認が必要になることがあります。
今回、国籍等が検索用情報に追加された理由の一つとして、法務省も、所有者に相続が発生した際に準拠法を確認し、相続登記を適正かつ円滑に行うための基礎情報になることを挙げています。
国籍は何で確認する？
国籍等については、原則として国籍等を確認できる情報を提供します。
例えば、日本国籍の方であれば、
・本籍地が記載された住民票の写し
・戸籍の附票の写し
などがあります。
外国籍の方であれば、
・国籍または地域が記載された住民票の写し
・旅券（パスポート）
・在留カード
・特別永住者証明書
などが国籍等を確認する資料になります。
通常の登記申請で提出する住民票などによって国籍等も確認できる場合には、別途、新たな証明書を用意する必要がない場合もあります。
韓国籍・住民票上「朝鮮」と記載されている方の場合
韓国籍の方や、住民票の「国籍・地域」欄に「朝鮮」と記載されている方については、検索用情報として申し出る「国籍等」の表記にも注意が必要です。
例えば、申出では「大韓民国」と記載していても、国籍等を証する書類の表記が「朝鮮」となっている場合には、登記所では証明書類の内容に基づき「朝鮮」として記録される取扱いが示されています。
そのため、在日韓国人の方などが不動産の相続や取得に伴って登記をする場合には、住民票、特別永住者証明書、旅券など、どの書類によって国籍等を確認するのかを事前に確認しておくことが大切です。
なお、「朝鮮」という表記は、必ずしも現在の国籍そのものを示すものとは限りません。相続登記では、検索用情報としての国籍等の取扱いとは別に、被相続人や相続人の国籍、本国法、身分関係を確認しながら手続きを進める必要がある場合があります。
国籍は登記簿に載る？
ここは誤解しやすいところです。
申し出た国籍等が、不動産の登記事項証明書に表示されるわけではありません。
国籍等は法務局の「検索用情報管理ファイル」に記録される情報であり、一般の人が取得する登記事項証明書に「日本」「大韓民国」などと表示される制度ではありません。
国籍等を申し出なかったら罰則がある？
今回の改正について、「国籍を記載しなければ罰金や過料があるのか」と気になる方もいるかもしれません。
今回の国籍等の申出自体について、申出をしなかったことを理由とする過料などの罰則が設けられた制度ではありません。
ただし、2026年10月5日以降の対象となる登記申請では、国籍等を検索用情報として申し出ることが必要とされています。
国籍等の記載や証明書類が不足している場合には、まず法務局から補正を求められる運用となっています。
公表されている実務上の取扱いでは、国籍等について補正に応じなかったことだけを理由として登記申請そのものを却下する取扱いとはされていません。
したがって、「罰則がないので書かなくてもよい」という制度ではなく、登記申請の際に必要な検索用情報の一つとして準備しておくという理解が適切です。
すでに不動産を持っている人は？
2026年10月5日より前から既に不動産の所有者として登記されている方が、今回の改正によって直ちに国籍等を届け出なければならない、というものではありません。
一方、既に不動産の所有者となっている方も、検索用情報を単独で申し出ることができます。
検索用情報を申し出ておくことは、法務局による住所・氏名の変更登記、いわゆる「スマート変更登記」の仕組みにも関係します。現在は「かんたん登記・供託申請」を利用して、Webブラウザから検索用情報を申し出る方法も用意されています。
外国籍の方が関係する相続登記では特に注意
外国籍の方が関係する相続では、日本人だけの相続とは異なり、国籍、準拠法、本国の相続制度、必要となる証明書類などを確認しなければならないことがあります。
また、在留カードや特別永住者証明書などが国籍等を確認する資料として利用される場合もあります。
今回の改正は単に「登記申請書に国籍を書く欄が一つ増えた」というだけではなく、今後の不動産登記や相続登記において、国籍という情報がこれまで以上に重要になる改正といえそうです。
2026年は、住所・氏名変更登記の義務化、スマート変更登記、所有不動産記録証明制度など、不動産登記に関する制度変更が続いています。
不動産を相続した場合や、外国籍の方が関係する相続・不動産登記について分からないことがある場合には、早めに必要書類や手続き内容を確認しておくことをおすすめします。
松岡司法書士事務所のホームページをご覧ください。
参考
