親が認知症になったら、親名義の家は売れる？
高齢の母親が施設に入所することになった。
実家は誰も住まなくなるし、これから施設の費用もかかる。
「それなら、実家を売却して費用に充てようか」
ところが、不動産会社に相談すると、こんなことを言われた。
「お母様ご本人の意思確認が必要になります」
「えっ？ 母は認知症なんだけど、家を売ることはできないの？」
「子どもの私が代わりに手続きすればいいんじゃない？」
そんな疑問を持たれる方もいらっしゃるかもしれません。
実は、親が認知症になった場合、不動産の売却には注意が必要です。
ただし、認知症だからといって、必ず家を売れなくなるわけではありません。
今回は、親が認知症になった場合の不動産売却について、分かりやすくご紹介します。
認知症になったら家は売れないの？
まず大切なのは、ご本人に不動産の売却について判断する能力があるかどうかです。
例えば、軽度の認知症と診断されていても、
「この家を売却する」
「売却すると家の所有権が買主に移る」
「売却代金はいくらになる」
といった契約内容や、その結果を理解して判断できる場合があります。
そのような場合には、ご本人が売却手続きを進められることもあります。
一方で、認知症が進行し、売却することの意味や結果を理解できない状態になっている場合には、ご本人による有効な売買契約の締結が難しくなります。
認知症という診断名だけではなく、売却について判断する能力があるかどうかが重要なのです。
子どもが親の代わりに売却できる？
「親の家なんだから、子どもが代わりに売ってもいいんじゃない？」
そう思われるかもしれません。
しかし、親子であっても、子どもだからという理由だけで親名義の不動産を売却する権限があるわけではありません。
不動産の所有者はあくまで親本人です。
ご本人に十分な判断能力があり、売却について有効に代理権を与えることができる場合には、代理人による手続きを検討できます。
しかし、すでに売却の内容を理解できない状態になっている場合には、単に委任状を用意すれば解決するというものではありません。
本人の意思を確認できないまま、家族の判断だけで売却手続きを進めることはできないのです。
判断能力が低下している場合は「成年後見制度」を検討
では、親が不動産の売却について判断できない場合には、どうすればいいのでしょうか？
そのようなときに利用を検討する制度の一つが、成年後見制度です。
成年後見制度は、認知症などによって判断能力が不十分になった方を、法律的に支援する制度です。
2026年10月現在の法定後見制度には、判断能力の程度に応じて「後見」「保佐」「補助」の3つの類型があります。
家庭裁判所に申立てを行い、必要に応じて成年後見人等が選任されます。
成年後見人には、本人に代わって財産を管理したり、必要な契約を結んだりする役割があります。
ただし、保佐人や補助人の場合には、家庭裁判所からどのような代理権が与えられているかによって、できることが異なります。
また、成年後見人等は家族が自由に決められるわけではありません。
家庭裁判所が、本人の状況などを考慮して選任します。
成年後見人がつけば、親の家を売れる？
成年後見人が選任された場合、必要性が認められれば、親名義の不動産を売却できることがあります。
例えば、本人の預貯金だけでは今後の施設費用をまかなうことが難しく、誰も住まなくなった自宅を売却する必要がある場合です。
ただし、ここで重要な注意点があります。
成年後見人が選任されたからといって、本人の自宅を自由に売却できるわけではありません。
本人の居住用不動産を売却するには、原則として家庭裁判所の許可が必要です。
これは、本人にとって大切な住まいを保護するための仕組みです。
家庭裁判所は、売却の必要性や本人の生活状況、売却条件などを確認して判断します。
そのため、成年後見人が売却を希望しても、必ず許可されるわけではありません。
施設に入っていて、もう住んでいない家でも許可が必要？
ここは誤解されやすいところです。
例えば、母親がすでに介護施設で生活しており、実家には何年も住んでいない場合。
「もう住んでいないんだから、普通に売却できるんじゃない？」
と思われるかもしれません。
ところが、現在住んでいなくても、以前本人が生活していた自宅などは、居住用不動産に該当することがあります。
この場合、成年後見人が売却するには家庭裁判所の許可が必要です。
将来、本人が自宅に戻る可能性があるかどうかなども関係してきます。
なお、必要な家庭裁判所の許可を得ずに成年後見人が居住用不動産を処分した場合、その処分は無効となります。
自宅を売却する際には、事前の確認が欠かせません。
売却代金は子どもが受け取ってもいい？
「実家を売ったお金は、家族で管理すればいいよね？」
そう考える方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、親名義の不動産を売却して得たお金は、原則として親本人の財産です。
成年後見人は、そのお金を本人のために適切に管理しなければなりません。
例えば、
本人の施設入所費用
医療費や介護費用
本人の生活に必要な支出
などに使用することが考えられます。
成年後見人がついたからといって、売却代金を家族が自由に使えるようになるわけではありません。
あくまで、本人の財産と生活を守るための制度なのです。
成年後見制度を利用する前に知っておきたいこと
成年後見制度を利用する場合には、もう一つ理解しておきたい点があります。
それは、現行制度では、原則として不動産を売却しただけで成年後見が終了するわけではないということです。
本人の判断能力が回復する場合などを除き、後見等の制度は本人が亡くなるまで続くことになります。
また、専門職の成年後見人等が選任された場合には、家庭裁判所が定める報酬が本人の財産から支払われることもあります。
そのため、単に「家を売却したい」という理由だけでなく、本人の今後の生活や財産管理全体を考えたうえで制度を検討することが大切です。
なお、2026年6月には成年後見制度を見直す改正法が成立しています。今後の施行に伴って制度の仕組みが変わる予定ですが、2026年10月現在は従来の制度が適用されています。
親名義の家を売りたいとき、まず何を確認する？
親が認知症になり、自宅の売却を考えている場合には、次の点を確認しましょう。
現在、不動産は誰の名義になっているか
親本人に売却について判断する能力があるか
本人は自宅の売却についてどのような希望を持っているか
現在、誰が自宅に住んでいるか
売却する必要性があるか
成年後見制度などの利用が必要か
住宅ローンや抵当権が残っていないか
最初からすべてを判断する必要はありません。
まずは本人の状況と、不動産の現状を整理するところから始めましょう。
まとめ 親が認知症になっても、不動産売却の方法はあります！
親が認知症になったからといって、必ずしも自宅を売却できなくなるわけではありません。
大切なのは、ご本人の判断能力や意思を確認することです。
ご本人が売却について判断できる場合と、成年後見制度などの支援が必要になる場合とでは、手続きが異なります。
また、成年後見人が選任された場合でも、居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要になるなど、注意すべき点があります。
「親が施設に入ったので実家を売却したい」
「母が認知症だけど、子どもが代わりに家を売れる？」
「成年後見制度を利用しないといけないのか分からない」
そんな場合は、まず現在の状況を確認するところから始めてみましょう。
▶ 成年被後見人等の居住用不動産の処分について｜裁判所公式ホームページ
