土地と建物の所有者が違う場合、相続登記はどうする？

「父が亡くなったので実家の相続登記をしようとしたら、土地と建物の名義が違っていた」

「土地は父名義なのに、建物は祖父名義のままだった」

相続登記① 芦屋市で相続登記を司法書士に依頼すると費用はいくら？登録免許税・報酬・必要書類を解説

 

親やご家族が亡くなり、不動産の名義を変更しなければならなくなったとき、

「相続登記を司法書士に頼むと、いくらくらいかかるのだろう？」

と気になる方は多いと思います。

相続登記にかかる費用は、大きく分けると

・司法書士への報酬
・登録免許税
・戸籍や証明書などの取得費用
・郵送費などの実費

があります。

相続登記では戸籍の収集も必要です。必要な戸籍についてはこちらで詳しく説明しています。

今回は、芦屋市で相続登記を検討されている方に向けて、費用の仕組みや必要書類、手続きの流れについて説明します。

相続登記とは？

相続登記とは、亡くなった方が所有していた土地や建物の名義を、相続する方の名義へ変更する手続きです。

例えば、

「亡くなった父名義の自宅を母の名義にする」

「実家を長男が相続する」

といった場合に必要になります。

2024年4月1日から相続登記は義務化されており、相続によって不動産を取得したことを知った日から、原則として3年以内に申請する必要があります。

2024年4月1日より前に発生した相続についても対象となっており、まだ相続登記をしていない場合には、原則として2027年3月31日までに対応する必要があります。

相続登記には、どのくらい費用がかかる？

相続登記の費用は、

「司法書士報酬＋登録免許税＋戸籍等の実費」

で考えると分かりやすいと思います。

1．登録免許税

法務局へ相続登記を申請するときには、原則として登録免許税がかかります。

不動産の評価額にもよりますが、相続登記にかかる費用の中では、この登録免許税が最も大きな金額になるケースも少なくありません。

そのため、「司法書士に依頼すると高くなる」と思われることがありますが、相続する不動産の評価額が高い場合には、司法書士報酬よりも登録免許税の方が高くなることもあります。

登録免許税は司法書士の報酬ではなく、登記をする際に国へ納める税金です。

相続による所有権移転登記の場合、基本的には

固定資産評価額 × 0.4％

で計算します。

例えば、相続する土地・建物の固定資産評価額の合計が1,000万円なら、

1,000万円 × 0.4％ ＝ 4万円

が一つの目安になります。

固定資産評価額が2,000万円なら8万円、3,000万円なら12万円です。

ここでいう「固定資産評価額」は、実際の売却価格や不動産会社の査定価格とは違います。

毎年送られてくる固定資産税の納税通知書などを見ると確認できる場合があります。

なお、一定の条件を満たす土地については、登録免許税が免税となる制度もあります。

2．司法書士への報酬

司法書士の報酬は全国一律ではありません。

相続登記といっても、

・不動産が何筆あるのか
・相続人が何人いるのか
・戸籍収集が必要か
・遺産分割協議書を作成する必要があるか
・何代も前から相続登記がされていないか
・不動産が複数の法務局の管轄にまたがっているか

などによって必要な作業が変わります。

そのため、松岡司法書士事務所では、まず現在の状況や資料を確認し、司法書士報酬、登録免許税、戸籍取得費用などを含めて費用の見通しをご説明しています。

「相談したら、そのまま依頼しなければならない」ということはありません。

費用や手続き内容をご確認いただいたうえで、ご依頼いただくかどうかをご判断ください。

3．戸籍や証明書などの実費

相続登記では、相続関係を確認するため戸籍などが必要になります。

相続の内容によって異なりますが、例えば、

・亡くなった方の出生から死亡までの戸籍
・相続人の戸籍
・住民票
・戸籍の附票
・印鑑証明書
・固定資産評価額が分かる資料

などを使用します。

戸籍が一つの市区町村だけでそろうとは限りません。

婚姻、離婚、転籍などがあると、複数の市区町村から戸籍を取り寄せることもあります。

戸籍収集をご自身で行うこともできますし、必要に応じて司法書士に依頼することもできます。

相続登記に必要な書類は？

具体的な必要書類は、どのように相続するかによって変わります。

例えば、遺産分割協議によって不動産を相続する場合には、一般的に、

・亡くなった方の戸籍
・相続人の戸籍
・不動産を取得する方の住民票
・遺産分割協議書
・相続人の印鑑証明書
・固定資産評価額が分かる資料

などが必要になります。

遺言書がある場合には、必要書類が変わります。

そのため、最初からすべての書類をそろえていただく必要はありません。

相談するとき、何を持っていけばいい？

最初のご相談では、お手元にあるものだけで構いません。

例えば、

・固定資産税納税通知書
・登記識別情報や昔の権利証
・亡くなった方の戸籍
・遺言書
・相続人が分かるメモ

などがあれば、状況を確認しやすくなります。

「何もそろっていない」

「どの不動産が相続の対象なのか分からない」

という段階でも、登記内容などを確認しながら整理していくことができます。

相続登記の一般的な流れ

相続登記は、おおむね次のような流れで進みます。

① 不動産を確認する

まず、亡くなった方が所有していた土地や建物を確認します。

自宅だけだと思っていたところ、私道の持分や離れた場所の土地が登記されていることもあります。

② 戸籍を集めて相続人を確認する

必要な戸籍を集め、法律上の相続人を確認します。

③ 誰が不動産を相続するか確認する

遺言書がある場合はその内容を確認します。

遺言書がない場合は、相続人による遺産分割協議によって誰が不動産を取得するか決めることがあります。

④ 必要書類を作成する

必要に応じて遺産分割協議書などを作成します。

⑤ 法務局へ相続登記を申請する

書類がそろったら、不動産を管轄する法務局へ登記申請を行います。

⑥ 登記完了

登記が完了すると、不動産の名義が相続した方へ変更されます。

昔亡くなった親や祖父母の名義のままでも手続きできる？

できます。

実際には、

「実家が何十年も亡くなった祖父の名義のまま」

というケースもあります。

ただし、長期間相続登記がされていない場合、その後に相続人が亡くなってさらに相続が発生していることがあります。

そうすると相続人の人数が増え、必要な戸籍や手続きも多くなることがあります。

「昔の相続だからもうできない」ということではありませんが、できるだけ早めに現在の登記名義を確認しておくことをおすすめします。

自分で相続登記することもできます

相続登記は、必ず司法書士へ依頼しなければならないわけではありません。

相続関係が比較的シンプルで、必要書類もそろっている場合には、ご自身で法務局へ申請することも可能です。

一方で、

・必要な戸籍が分からない
・相続人が多い
・不動産が複数ある
・何代も相続登記がされていない
・遺産分割協議書をどう作ればよいか分からない
・仕事などで平日に手続きをする時間がない

といった場合には、司法書士へ依頼することで負担を減らせることがあります。

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死後事務委任と遺言執行の担当者が別の場合に起こる実務上の難しさ

 人が亡くなった後の手続きには、大きく分けて「死後事務」と「遺産の承継に関する手続き」があります。

たとえば、葬儀、病院や施設への支払い、携帯電話や電気などの解約、住居の整理といったものは死後事務として行われます。

一方、預貯金の払戻しや遺贈、相続財産の管理などは、遺言がある場合には遺言執行者が中心となって進めることがあります。

この二つを同じ人や同じ事業者が担当している場合は、比較的情報をまとめやすいのですが、死後事務を行う担当者と、遺言執行者またはその代理人が別の場合、実務上は思った以上に調整が必要になります。

いままさに半年もかかって死後事務完了の通知がきたのにまさかのクレジットカードの明細が不明という茫然自失の状態です。相続人の弁護士にはせかされているのにさらに待たせることになってしまう状況😔請求内容開示請求断られたなら先に言えよって💦

一番大変なのは「お金の境目」です

特に問題になりやすいのが、亡くなった後に支払われた費用です。

たとえば、クレジットカードの引落しが死亡後に行われていたとしても、その中身が

・生前に利用した医療費
・入院中に購入した物品
・携帯電話の利用料
・死亡後も継続していたサービス料金
・端末代金などの分割払い

といったように混在していることがあります。

単に「死亡後に引き落とされたから死後事務費用」と判断できるわけではありません。

反対に、死亡前に発生した費用であっても、誰が立て替えて、どの口座から支払われ、その後どのように精算されたのかを確認しなければならないことがあります。

死後事務の担当者しか分からない情報がある

死後事務を実際に行った担当者には、

「どこへ連絡したか」
「何を解約したか」
「何を立て替えたか」
「どの請求を支払ったか」

という情報が集まっています。

ところが、遺言執行者側からすると、それらの情報が自動的に共有されるわけではありません。

領収書や請求書、クレジットカードの明細などが十分に整理されていなければ、後になって一つずつ確認することになります。

特に相続人や受遺者が複数いるケースでは、

「この支払いは誰が負担すべきものなのか」

を説明できる資料が必要になることがあります。

遺言執行者側は「説明できる状態」にしておく必要があります

遺言執行者やその代理人の立場では、

「死後事務の担当者が支払ったので、そのまま処理しました」

だけでは済まない場合があります。

後から相続人などから、

「これは何の支払いですか」
「なぜ遺産から支払われているのですか」
「死亡後の費用ではありませんか」

と尋ねられる可能性があるからです。

そのため、金額がそれほど大きくなくても、請求書や明細などの根拠資料を確認する必要があります。

これが担当者が分かれている場合の大きな負担の一つです。

役割分担自体が悪いわけではありません

もちろん、死後事務の担当者と遺言執行者が別であること自体に問題があるわけではありません。

むしろ、それぞれが専門分野を担当するという意味では合理的な場合もあります。

ただし、その場合には、

死後事務完了時に、領収書、請求書、利用明細、解約書類、立替金の一覧などを整理して引き継ぐことが非常に重要です。

「手続きが終わった」ということと、

「第三者にも説明できる状態になっている」

ということは、必ずしも同じではありません。

最後の資料整理が意外に重要です

死後事務では、葬儀や役所の手続き、ライフラインの解約など、目に見える手続きに意識が向きがちです。

しかし、その後に遺言執行や相続手続きが続く場合には、最後の資料整理まで含めて引継ぎをしてもらえると、その後の手続きがかなりスムーズになります。

実際の実務では、数か月前の引落しについて、

「これは何の支払いだったのか」

を後から調べるだけでもかなりの手間がかかります。

死後事務と遺言執行は別の手続きですが、実際にはかなり密接につながっています。

そのため、担当者が異なる場合ほど、お互いの業務範囲を明確にし、資料と情報をきちんと引き継ぐことが重要だと感じます。

もちろん、同一人物、同じ会社に任せるのが一番です。

詳しくは、松岡司法書士事務所のホームページもご覧ください。

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