引っ越しても住所変更登記をしなくていい？
スマート変更登記とは
不動産を相続して、ようやく名義変更が終わった。
「これで登記の手続きは全部終わり！」
そう思いたいところですが、その後に引っ越しをしたらどうなるのでしょうか。
実は、2026年4月1日から、不動産の所有者の住所や氏名の変更登記が義務化されています。
住所や氏名が変わった場合には、原則として変更日から2年以内に登記をする必要があります。
でも、引っ越すたびに法務局で登記手続きをするのは、少し面倒ですよね。
過去にも取り上げましたが、より詳しく解説します。
スマート変更登記って何？
簡単にいうと、法務局が所有者の住所や氏名の変更を確認し、本人の了解を得たうえで、登記簿の内容を変更してくれる仕組みです。
これまで、不動産を所有している方が引っ越した場合、登記簿上の住所を変更するには、原則として自分で申請する必要がありました。
しかし、スマート変更登記を利用すると、法務局が住民基本台帳ネットワーク（住基ネット）の情報を確認し、職権で変更登記を行うことができます。
しかも、この職権による変更登記には登録免許税がかかりません。
便利な制度ですね。
ただし、住民票の住所を変更すれば、何もしなくても登記簿が書き換わるわけではありません。
まず必要なのが「検索用情報の申出」
スマート変更登記を利用するためには、あらかじめ法務局に「検索用情報」を申し出ておく必要があります。
検索用情報とは、法務局が不動産の所有者を住基ネットで確認するために使う情報です。
例えば、
氏名・氏名の振り仮名
住所
生年月日
国籍
メールアドレス
などです。
これらの情報を利用して、法務局が住所や氏名の変更を確認する仕組みになっています。
なお、生年月日やメールアドレスなどが、そのまま登記簿に一般公開されるわけではありません。
相続登記をするときにも必要なの？
実は、ここが今回のポイントです。
2025年4月21日から、相続などによって新たに不動産の所有権の登記名義人になる場合には、原則として登記申請と同時に検索用情報を申し出ることになっています。
例えば、お父さんが亡くなり、長男が実家を相続した場合。
長男名義への相続登記を申請する際に、長男の氏名、住所、生年月日などの検索用情報も申し出ます。
これによって、将来、長男が引っ越したり氏名が変わったりした場合に、スマート変更登記を利用できるようになるわけです。
相続登記と、その後の住所変更登記がつながる仕組みなんですね。
以前から不動産を持っている人は？
2025年4月21日より前から不動産を所有している方も、検索用情報を申し出ることができます。
この場合は、相続登記や売買による登記を新たに行う必要はありません。
検索用情報の申出だけを単独で行うことができます。
申出には登録免許税がかからず、法務局の「かんたん登記・供託申請」を使ってオンラインで手続きする方法もあります。
また、書面による申出も可能です。
すでに不動産を所有していて、今後も転居する可能性がある方は、利用を検討してもよいかもしれません。
申し出れば自動的に住所が変わるの？
ここは少し注意が必要です。
検索用情報を申し出たからといって、すぐに登記簿の住所が変更されるわけではありません。
基本的には次のような流れになります。
① 検索用情報を申し出る
法務局に氏名や生年月日などの情報を提供します。
② 法務局が住所や氏名の変更を確認する
法務局が定期的に住基ネットの情報を確認します。
③ 本人に意思確認の通知が届く
変更が確認されると、登記簿の住所や氏名を変更してよいか、本人に確認が行われます。
④ 本人が了解すると変更登記が行われる
法務局が職権で変更登記を行います。
つまり、本人の了解なしに、住所変更登記が進む仕組みではありません。
メールアドレスを提供していない場合には、書面で意思確認通知が送られます。
2026年に申し出たら、いつ変更されるの？
スマート変更登記は2026年4月から始まっていますが、個人の方については、実際の変更登記が順次行われます。
法務省の案内では、2026年度の対象となるのは、2026年3月31日までに検索用情報の登録が完了した方です。
2026年4月1日以降に登録が完了した方は、2027年度以降の対象となります。
そのため、検索用情報を申し出たら、すぐに登記簿が変更されると思わないことが大切です。
急いで住所変更したい場合は？
例えば、相続した不動産を売却することになったとします。
ところが、登記簿には引っ越す前の住所が残ったまま。
「検索用情報は申し出ているから、法務局が変更してくれるまで待てばいいのでは？」
と思われるかもしれません。
しかし、スマート変更登記は個別の希望するタイミングで実施してもらえる制度ではありません。
売却などのために早急に住所変更登記が必要な場合には、通常の住所変更登記を申請する必要があります。
この点は注意しておきたいですね。
海外に住んでいる場合は？
海外に居住している方については、住基ネットで変更後の住所を確認できないため、個人のスマート変更登記の対象にはなりません。
海外への転居や海外在住者の住所変更登記については、通常の変更登記の手続きを検討する必要があります。
国内に住んでいる場合とは取り扱いが異なることも覚えておきたいところです。
まとめ
スマート変更登記は、不動産所有者の住所や氏名の変更登記の負担を軽くするために始まった制度です。
特に、相続登記をする際に検索用情報を申し出ておけば、その後の住所変更にも対応しやすくなります。
ただし、
検索用情報の申出が必要
法務局による変更の確認には時間がかかる
本人の了解が必要
急いでいる場合は通常の住所変更登記が必要になることもある
相続登記そのものを代わりに行う制度ではない
という点には注意が必要です。
住所変更登記の義務化や申請期限については、以前の記事でもご紹介しています。
また、検索用情報の申出方法や制度の詳細は、次のページでも確認できます。
